Por MG. Fernando Velarde – consultor inmobiliario

En un país como el nuestro, de profunda riqueza natural, cultural y social, el acto de habitar no es uniforme ni estático. Las formas de vida en el Perú son tan diversas como sus regiones, climas, festividades, ciclos vitales y realidades económicas. Esa diversidad de estilos de vida genera también distintas maneras de relacionarse con el territorio, la vivienda y la ciudad.

Precisamente por ello, se vuelve indispensable organizar de forma eficiente nuestras dinámicas de intercambio social y económico. Las ciudades, cuando están bien estructuradas, se convierten en ecosistemas productivos: ofrecen infraestructura adecuada, espacios públicos de calidad, conectividad, servicios básicos y oportunidades para mejorar la calidad de vida. En consecuencia, el suelo urbano bien habilitado se convierte en un recurso cada vez más escaso, más valioso y más estratégico.

La ciudad como herramienta productiva

La tierra urbanizada con servicios –agua, desagüe, energía, pistas, veredas, acceso a transporte y equipamiento urbano– no solo es un soporte físico, es una herramienta productiva. En un escenario ideal, debería facilitar la equidad social, la movilidad económica y la sostenibilidad ambiental. Sin embargo, en la práctica, la ciudad peruana ha venido desarrollándose de forma desordenada, con escasa planificación y, en muchos casos, sin visión de futuro.

Cada año, más personas migran hacia centros urbanos buscando mejores condiciones de vida y se espera más del 70% de la población mundial viva en centros urbanos para el 2050. Pero lo que encuentran muchas veces es precariedad, informalidad y barreras de acceso a una vivienda adecuada. Esto nos lleva a una pregunta urgente: ¿Qué estamos haciendo realmente con la Vivienda de Interés Social (VIS)?

¿Qué es –y qué debería ser– la VIS en el Perú?

Originalmente, el concepto de Vivienda de Interés Social nace como un mecanismo para facilitar el acceso a una vivienda digna a familias de ingresos medios y bajos. Es decir, un puente entre la necesidad y la oportunidad, que involucra subsidios, condiciones preferenciales de crédito, parámetros urbanísticos flexibles y una visión estratégica de desarrollo urbano.

No obstante, con el paso del tiempo, ese concepto se ha ido diluyendo. Hoy, la VIS parece significar algo distinto según quién la defina: la ley, los políticos, los técnicos, los promotores inmobiliarios o los ciudadanos. Esta falta de alineamiento evidencia una gran falla estructural: no existe una institución rectora fuerte y articuladora que conduzca la política de vivienda en el país. Ni el Ministerio de Vivienda ni los gobiernos locales han logrado asumir ese liderazgo con visión de largo plazo.

Brechas que no cierran, informalidad que avanza

¿Hemos reducido la brecha de vivienda? La respuesta es incómoda, pero clara: no.

Las ciudades no son mejores. La calidad urbana ha empeorado en muchos casos. Y mientras celebramos ciertos logros puntuales –algunos proyectos exitosos, algunos ajustes normativos positivos– la informalidad sigue creciendo sin freno. La formalidad, en cambio, avanza con pesadas restricciones y sin herramientas claras para competir con un mercado informal que opera con otras reglas y costos.

Además, los cambios normativos recientes parecen más gestos declarativos que transformaciones estructurales. Se han eliminado o debilitado varios incentivos para la producción de VIS formal, al tiempo que no se han cerrado las brechas de suelo, infraestructura ni acceso al crédito. Lo preocupante es que algunas nuevas leyes están dejando espacios abiertos para un mayor desborde de informalidad en lugar de cerrarlos.

Sin estrategia urbana, sin predictibilidad

Otro obstáculo crítico es la falta de previsibilidad en las obras públicas y la infraestructura urbana. Cada gestión municipal prioriza obras según criterios políticos o personales, sin continuidad técnica, sin una hoja de ruta consensuada. No hay un plan ciudad-país que articule transporte, vivienda, servicios, áreas verdes y productividad. Lo urbano es víctima del cortoplacismo.

En ese contexto, la politización de la vivienda social, la falta de incentivos claros y la carencia de una política nacional de suelo hacen que la VIS termine siendo una herramienta desdibujada. Y sin embargo, el sector inmobiliario sigue creciendo. Pero su potencial está severamente limitado: los formales representamos apenas una décima parte del potencial real que podríamos alcanzar con reglas claras, incentivos adecuados y visión compartida.

La densidad no es solo altura

Para cerrar esta reflexión, quiero compartir una imagen que resume una idea que muchas veces se malinterpreta: la densidad no es solo construir en altura. Es también reducir el tamaño de las unidades habitacionales, diversificar las tipologías, aprovechar el suelo eficientemente y generar comunidad en espacios compartidos bien diseñados.

Hay muchas formas creativas de generar ciudad. Desde la planificación urbana podemos incorporar mixtura de usos, escalas intermedias, soluciones de movilidad, esquemas de financiamiento, y participación comunitaria. Pero nada de eso será posible mientras sigamos sin una política integral y clara de vivienda para el futuro del Perú.

¿Qué deberíamos hacer?

La agenda de soluciones es amplia, pero hay algunos puntos clave que podríamos empezar a trabajar con urgencia:

1. Unificar criterios y definiciones: La VIS debe tener una definición consensuada, clara y operativa entre los sectores público, privado y académico.
2. Recuperar los incentivos: Sin mecanismos atractivos para los desarrolladores formales, la oferta de VIS caerá o se desplazará hacia proyectos inviables.
3. Planificación urbana vinculante: Necesitamos planes urbanos que sean obligatorios, técnicos y con visión de largo plazo, no simples papeles para justificar licencias.
4. Datos y monitoreo del mercado informal: No podemos intervenir sobre lo que no medimos. La informalidad debe ser mapeada, entendida y regulada con enfoque territorial.
5. Articulación intersectorial: La vivienda no es solo un tema de construcción, involucra salud, educación, transporte, medio ambiente, economía y cultura.

Conclusión

El Perú necesita más que viviendas, necesita ciudadanía urbana. Y eso implica repensar nuestras políticas, dejar de improvisar y empezar a planificar con seriedad. La Vivienda de Interés Social no puede ser una etiqueta vacía ni una bandera política de turno. Debe ser parte de una estrategia nacional para cerrar brechas, reducir desigualdad y construir futuro.

Si no lo hacemos, el suelo urbano bien ubicado seguirá siendo un privilegio para pocos, la informalidad continuará ganando terreno, y habremos perdido una oportunidad histórica para crear ciudades que reflejen lo mejor de nuestra diversidad.