Por Fernando Velarde
En un país donde el 60% del dinamismo inmobiliario se concentra en Lima y Callao, el reciente boletín estadístico del Fondo Mivivienda (FMV) de mayo 2025 revela más que cifras: deja entrever las tensiones estructurales de un sistema que avanza no por coordinación institucional, sino por la fuerza inercial del ciudadano emprendedor. Mientras los titulares celebran colocaciones y morosidades controladas, en el fondo se incuban serias amenazas normativas, sociales y financieras.
Lima domina, pero ¿a qué costo?
Según el FMV, el 64.6% de los créditos colocados en mayo se ubicaron en Lima y Callao. Y si ampliamos la mirada a las viviendas sostenibles, Lima Metropolitana absorbe el 77.1% del total ofertado. Esta concentración revela no solo la importancia económica de la capital, sino su rol como termómetro del éxito —o fracaso— de las políticas de vivienda a nivel nacional.
Sin embargo, este dominio se vuelve un arma de doble filo cuando las restricciones normativas en distritos clave impiden la densificación responsable. La eliminación de ordenanzas municipales que promovían sostenibilidad, por ejemplo, ha dejado a Lima Moderna (y también a Lima Top) sin incentivos que alienten la creación de vivienda bien ubicada, ecológica y financieramente accesible. La consecuencia es clara: la demanda no encuentra producto formal adecuado, y el vacío lo llena la informalidad.
La paradoja del bono: subsidios que no alinean incentivos
En mayo se entregaron 2,000 Bonos Familiares Habitacionales (BFH) por S/74.3 millones, y 533 Bonos de Buen Pagador Sostenibles (BBP) —95% colocados por la banca. Pero la distribución revela una desconexión con los objetivos de desarrollo urbano. San Martín, por ejemplo, lidera el otorgamiento de BFH (24.2%), pero su capacidad de absorción futura es limitada por servicios y planificación. Lima, en cambio, concentra el 66% de los créditos Mivivienda pero solo una pequeña fracción de los bonos.
La falta de alineación entre los subsidios y la localización estratégica de los proyectos es un síntoma de una política de vivienda dispersa. ¿Qué sentido tiene subsidiar vivienda en zonas no viables urbanamente o con baja conexión a servicios si luego el costo social y ambiental lo asumimos todos?
¿Qué se construye? ¿Para quién?
El informe muestra que el 62% de la oferta Mivivienda en mayo fue sostenible (11,411 de 18,404 viviendas), una cifra que en apariencia sería alentadora. Pero al revisar el mercado, queda claro que estas viviendas suelen ubicarse en segmentos de precios que exceden las capacidades del público objetivo subsidiado, mientras las más asequibles se concentran fuera de Lima Moderna o en provincias con baja densidad de demanda efectiva.
En el mismo mes, se reportaron solo 633 créditos Mivivienda —una caída del 12.1% respecto al año anterior— mientras que el producto más dinámico fue el Servicio CRC, que creció 211%. Este crecimiento de créditos para cobertura de riesgo indica que la banca está desplazando la carga del riesgo hacia esquemas secundarios, no necesariamente hacia viviendas nuevas ni con valor social urbano.
Normativas en retroceso y políticas que favorecen lo informal
El retroceso de normativas municipales que promovían sostenibilidad —como las de densidad mínima, fraccionamiento o área libre— es preocupante. Su eliminación por presiones populistas ha desincentivado proyectos formales bien ubicados, dejando el espacio libre para la informalidad que no respeta ni normativa ni tejido urbano.
Esto se ve agravado por decisiones arbitrarias y poco transparentes en la adjudicación de obras públicas, así como por reformas legislativas que legitiman la ocupación informal o el saneamiento exprés sin criterio urbanístico. El resultado es un entorno normativo errático, donde el desarrollador formal encuentra más obstáculos que quien opera en los márgenes.
Se reduce la morosidad, pero no gracias al sistema
La morosidad de la cartera hipotecaria de Mivivienda y del sistema financiero ha mostrado una leve pero consistente tendencia a la baja. La morosidad de Mivivienda bajó de 4.44% en 2024 a 4.14% en marzo de 2025, y la de la banca múltiple pasó de 3.64% a 3.53%. Esta mejora obedece, en gran medida, a la reducción de tasas de interés y la apreciación del sol —más que a mejoras estructurales en la gestión de riesgo crediticio.
La buena noticia: hay más capacidad de pago. La mala: el sistema no ha mejorado su capacidad de incluir a nuevos segmentos sin aumentar riesgo.
La informalidad es la respuesta cuando el mercado formal no llega
Cuando los marcos normativos impiden construir vivienda con densidad razonable en Lima Moderna, el mercado responde: proliferan las viviendas informales en zonas no habilitadas, con suelos no aptos y servicios inexistentes. Esto se traduce en problemas estructurales a futuro: inseguridad, gentrificación negativa, falta de movilidad y desarticulación territorial.
Si el subsidio y la normativa no se enfocan en integrar oferta formal dentro de la ciudad existente, el crecimiento informal seguirá ganando.
Una resiliencia sin apoyo institucional
A pesar de todas estas distorsiones, el mercado inmobiliario sigue operando. Las cifras no han colapsado, y los desarrolladores siguen activos. ¿Cómo se explica?
La respuesta es clara: la resiliencia viene del emprendedor urbano peruano. Es el desarrollador mediano, el inversionista familiar, el profesional que compra y alquila, quien sostiene la maquinaria. Porque necesita vivir, crecer, cubrir cuentas y proyectar futuro. No es el sistema público-académico-privado quien alinea una política coherente. Es la urgencia, el esfuerzo individual y el espíritu de reinvención lo que empuja.
Conclusiones y reflexiones estratégicas para inversionistas
- Lima sigue siendo el núcleo clave de inversión, pero su marco normativo requiere análisis parcelado: hay distritos que castigan la inversión responsable.
- El bono no es incentivo suficiente si no se alinea con vivienda bien ubicada y sostenible.
- El aumento de los créditos CRC indica que los productos sin obra o sin subsidio están creciendo. El inversionista debe evaluar productos complementarios.
- La sostenibilidad es más un discurso que una práctica efectiva. Solo 62% de la oferta califica como sostenible, pero aún se construye sin visión de ciudad.
- Los próximos años dependerán más del sector privado que del empuje estatal. La política pública está fragmentada, pero la demanda se mantiene firme.
¿Y ahora qué?
Si realmente queremos construir ciudades más justas, sostenibles y resilientes, el marco de incentivos debe ser reformulado. No basta con entregar bonos o reducir tasas. Hace falta un acuerdo serio para volver a darle protagonismo al diseño urbano, a la normatividad coherente y al financiamiento accesible de calidad. Y, sobre todo, se requiere un nuevo pacto entre política y ciudad: uno que entienda que el desarrollo urbano no puede improvisarse.
Pero mientras ese pacto llegue —si llega— será el inversor informado, el desarrollador con visión de mediano plazo y el emprendedor urbano quien continúe liderando el futuro de nuestras ciudades.
¿Tú qué opinas? ¿Estás diseñando para la ciudad que existe o para el sistema que resiste?
Autor: Fernando Velarde
