EL ROL “SOCIAL” DE LOS ACTUALES PARÁMETROS DE VIVIENDA

19 de junio de 2023

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A fines de la década de los 90, el Estado tomando como referencia lo que se hacia en otros países, vio por conveniente la creación de un subsidio directo a la demanda de vivienda de cierto rango de precio, con la finalidad de reducir el monto que tenían que pagar las familias para las que no era posible comprar una vivienda con sus ahorros y capacidad de endeudamiento. El sueño de la casa propia se hacía posible para más familias.

Así se creó el Fondo MiVivienda, con la finalidad de otorgar bonos por un determinado monto a los compradores, y adicionalmente proveer fondos a tasas beneficiosas a los bancos, con el fin de abaratar las cuotas de los créditos hipotecarios, así como otorgar seguros de crédito. La idea era fomentar la oferta de vivienda social dirigida a los sectores más bajos de la pirámide de ingreso, a través del incremento de la capacidad de pago de los potenciales demandantes.

Si bien al comienzo la idea tuvo dificultades, poco a poco estas fueron resolviéndose, entre otras mejoras, incrementando el límite del precio de la vivienda, hasta los que el Fondo le podía entregar dinero a los bancos y, creando una escala de subsidios crecientes conforme el precio era más bajo. De esta manera y simplificando los mecanismos de funcionamiento del sistema, se lograron objetivos importantes en la cantidad de unidades que los promotores inmobiliarios orientados a este sector lograron colocar en el mercado, y si bien la cifra de viviendas que se han transado en toda la vida del Fondo hasta ahora no ha sido suficiente para reducir la necesidad de los sectores mas bajos, no puede decirse que el sistema no haya sido exitoso para sectores económicos medios.

Sin distraerme con los episodios recientes, que han enrarecido el funcionamiento del Fondo, la idea siempre fue proveer recursos a aquellos que de otra manera no les seria posible adquirir una vivienda, de allí que el programa techo propio, tanto de vivienda nueva como de sitio propio, es al que se le asigna más recursos.

Es necesario entender que la vivienda social, debe ser básicamente una unidad familiar de estándares de calidad mínimos, tanto en dimensiones como en terminaciones, orientado a un sector con una situación habitacional precaria o vulnerable, para quienes el Estado entrega un subsidio determinado, como una manera de mejorar su calidad de vida. Suele explicarse que el costo de estos subsidios, son recuperados por el Estado a través de los impuestos que se generan en la cadena de valor de la edificación de viviendas para venta.

Cuando el monto máximo del valor de una vivienda que el Fondo podía subsidiar se fue incrementando hasta llegar a los límites de hoy, de casi US$120,000, se vio que era posible que ciertos sectores de la ciudad pudieran recibir unidades pequeñas con un precio de venta dentro de los límites, y recibir la parte de subsidio que le correspondía, aunque el comprador ya no se encontrara en un estado de vulnerabilidad como para hacerse merecedor a esta ayuda. Es así que muchas unidades comprendidas dentro del precio de la vivienda social han sido adquiridas por personas que luego las han arrendado, dejando claro que no era necesario que recibieran ningún apoyo del Estado.

Ver el problema de la oferta de vivienda social solo a partir del precio, nos ha llevado al extremo de que existan en el mercado unidades de hasta 20 m2, de un solo ambiente mas baño, a un precio dentro del rango subsidiado por el Fondo, pero que claramente no resuelven un problema social. Se trata de una vivienda (si es que todavía puede recibir este nombre), cuyo precio es bajo, porque lo que se ofrece no resuelve un problema familiar. Se trata únicamente de vivienda de bajo costo o si prefieren, más barata.

El camino hacia la vivienda social, definida como aquella capaz de albergar un grupo familiar en condiciones de calidad mínimas, dotada de los servicios públicos básicos (de agua, desagüe, energía eléctrica y acceso carrozable por lo menos hasta un lugar cercano) no puede enfrentarse en la magnitud que se requiere con la densificación del suelo urbano vía la sustitución de edificaciones obsoletas, por otras de mucha mayor atura, simplemente porque la velocidad de sustitución en el uso, se da lote por lote, lo que claramente resulta en una oferta de suelo insuficiente, para la magnitud del problema.

Se requieren grandes extensiones de suelo habilitado para crear una oferta continua, sin que sea presionada por la especulación. Para esto es necesario incluir en la planeación de la ciudad (como un modelo continuo y no uno por impulsos periódicos cada muchos años), suelo para vivienda social, dotado de los servicios básicos, o al menos con un plan para ejecutarlos.

Cuando se menciona que la ciudad económica no debe extenderse demasiado, solo se esta viendo la teoría, cuando en la practica la mayoría del suelo ocupado por vivienda nueva, ha sido y es incorporado a la ciudad por los habilitadores informales, para luego traspasarle al gobierno de la ciudad, el problema de como integrarlos a las redes viales y de servicios que requieren. Exactamente al revés de lo que debería pasar. La lógica es insólita: Como no queremos que la ciudad se extienda, no se incorpora al planeamiento las zonas circundantes. Como los terrenos no tienen un destino conocido, son invadidos por los habilitadores informales, quienes los venden en lotes pequeños, sin considerar su relación con la ciudad de la que se sirven. Los compradores, van edificando poco a poco sus viviendas, y demandan que se les instale energía, agua, desagüe, pistas, veredas, alumbrado público, y luego que se recoja su basura. Y aunque este proceso puede durar años, suelen obtener estos servicios a costo del Estado. Al final igual tenemos una ciudad extendida, pero con servicios a medias, y cuyos costos son asumidos por el Estado, es decir, por todos nosotros.

Tenemos que poder hacer las cosas de la manera inversa. Primero incorporar al planeamiento urbano toda la extensión de suelo que circunda las ciudades y que serán su crecimiento natural. Asignarle zonificación y la manera como serán integradas a los servicios de transporte, agua, saneamiento y electricidad. Esto dará una demanda estimada por servicios, para los que se puede identificar la manera como serán prestados, cuando la zona este ocupada. El proyecto de las redes se asocia con una organización del territorio reservando los terrenos para equipamiento urbano, recreación, etc. Este plan, con seguridad no coincidirá con la estructura de tenencia del suelo, mucho del cual puede ser público, para lo cual habrá que recomponer los limites de los terrenos. Para los que resulten afectados por el plan, solo habrá virtudes, ya que, si bien con seguridad tendrán que ceder espacios para las áreas públicas, se beneficiaran con el nuevo valor del terreno habilitado e integrado al resto de la ciudad.

Como, con seguridad, no habrá dinero para que los propietarios paguen por las mejoras planeadas, el Estado les prestaría el dinero que cada uno debe aportar para hacer las obras de habilitación del suelo. Este préstamo, será devuelto por los propietarios con los beneficios derivados del nuevo valor del suelo, sea que los vendan total o parcialmente o que desarrollen las edificaciones previstas en el plan. Y si el terreno es público, se podrá subastar por macro lotes, con la condición de que se ejecute en un determinado plazo lo previsto en el plan.

Luego un ente independiente licita las obras, se integra a las redes urbanas y al cabo de un tiempo tendremos una ciudad ordenada, sin invasores, con espacios para el equipamiento urbano y sin que les cueste a los habitantes de la ciudad, ya que el valor de las obras será pagado por los propietarios finales.

Un mecanismo de creación de suelo urbano de estas características generara una reducción de la presión por el poco suelo consolidado que se pone en el mercado, presionando a la baja el valor de los terrenos urbanos y haciendo más accesible la vivienda orientada a otros niveles socioeconómicos.

Los planes específicos, que integran nuevo suelo, proponiendo una verdadera solución a la falta de vivienda social, deberán ser la manera como el Gobierno central ponga en práctica su política de vivienda, las municipalidades provinciales puedan alcanzar cierto orden en la expansión inevitable de la ciudad, las empresas prestadoras de servicios  puedan planificar a largo plazo sus inversiones, los municipios distritales logren ofrecer espacios para vivir con suficiente cantidad de equipamiento, y por supuesto para que lo actores económicos que construyen vivienda social, puedan terminar con la incertidumbre que hoy padecen, por no tener claro, que es y que no es posible hacer.

Autor: Arquitecto JOSÉ ANTONIO VALLARINO

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