¿Qué son las tasas de fondeo?

Las tasas de fondeo son las tasas de interés que pagan las entidades financieras por obtener recursos (fondos) que luego prestarán a sus clientes. En otras palabras, es el costo del dinero para las instituciones financieras. Si una entidad bancaria quiere otorgar créditos (por ejemplo, hipotecarios), primero necesita fondearse, es decir, conseguir dinero ya sea de los depósitos del público, de préstamos de otras entidades, o de líneas especiales de financiamiento. El interés que paga por ese dinero es la tasa de fondeo.

En el contexto peruano, este término se usa tanto para el costo al que los bancos comerciales se prestan dinero entre sí o del Banco Central de Reserva (BCRP), como para las tasas que entidades de desarrollo cobran a los intermediarios financieros. Un caso concreto es el del Fondo MIVIVIENDA, que provee fondos a los bancos para créditos hipotecarios sociales: la tasa de fondeo del Fondo MIVIVIENDA es el interés que este cobra a los bancos por el dinero que les presta para financiar hipotecas asequibles. Esa tasa de fondeo influye directamente en la tasa final que pagará el cliente del crédito hipotecario, pues los bancos le suman un margen adicional.

En resumen, la tasa de fondeo representa el precio base del dinero para los créditos. Si esta tasa sube, los préstamos tienden a encarecerse; si baja, hay espacio para que los préstamos al público tengan intereses más bajos. Por ello es un indicador clave en el sistema financiero: marca el piso de los costos de crédito y condiciona las tasas activas (las que pagan los usuarios por los préstamos).

¿Cuál es la función de las tasas de fondeo en el Perú?

En el Perú, las tasas de fondeo cumplen varias funciones importantes en la economía y el sistema financiero:

• Política monetaria: El Banco Central de Reserva del Perú influye sobre las tasas de fondeo de muy corto plazo mediante su tasa de interés de referencia. Cuando el BCRP ajusta la tasa de referencia, esto impacta el costo al que los bancos pueden fondearse en el mercado interbancario. Por ejemplo, recientemente la tasa de referencia se ha reducido de 4.75% a 4.50%, lo cual facilita el acceso al crédito y dinamiza sectores como el inmobiliario al abaratar el fondeo bancario. Es decir, el BCRP utiliza las tasas de fondeo bancario como instrumento para controlar la liquidez y, en última instancia, la inflación y el crecimiento económico.
• Intermediación financiera de desarrollo: El Perú cuenta con un banco de desarrollo de segundo piso, COFIDE (Corporación Financiera de Desarrollo), cuyo rol es canalizar recursos hacia sectores clave mediante las instituciones financieras. COFIDE capta fondos de fuentes nacionales e internacionales y luego los presta a bancos, financieras, cajas municipales, etc., a una determinada tasa de fondeo. Al ser un banco de desarrollo, su objetivo es impulsar el acceso al financiamiento y el desarrollo sostenible, más que maximizar utilidades. Por tanto, COFIDE fija tasas de fondeo competitivas o preferenciales para que los intermediarios ofrezcan créditos más baratos en áreas prioritarias (pymes, infraestructura, vivienda social, etc.). En esencia, COFIDE actúa abaratando el costo del dinero para fomentar el crédito en sectores donde el mercado por sí solo no llega o lo hace a tasas muy altas.
• Programas de vivienda social: En el ámbito habitacional, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), a través del Fondo MIVIVIENDA S.A., establece tasas de fondeo para sus distintos programas hipotecarios sociales. La función aquí es subvencionar parcialmente el costo de los créditos hipotecarios orientados a vivienda de interés social y sectores medios. Por ejemplo, la tasa de fondeo de MIVIVIENDA para el Nuevo Crédito Mivivienda o Techo Propio suele ser menor que la tasa de mercado, gracias a que el Estado asume un menor rendimiento. Esto permite que las cuotas mensuales para las familias sean más bajas. Cabe destacar que MIVIVIENDA opera canalizando recursos vía fideicomisos a los bancos y entidades financieras participantes, por lo que la tasa de fondeo acordada es el parámetro que dichas entidades tienen de costo base.

En suma, la función de las tasas de fondeo en Perú es servir de instrumento para influir en el costo del crédito en la economía. A través de ellas, las autoridades monetarias y de desarrollo económico pueden incentivar o enfriar el crédito según convenga a la estabilidad financiera y al crecimiento. Un fondeo barato estimula los préstamos (y con ello el consumo, la inversión o la construcción), mientras que un fondeo caro tiende a contraerlos. En el siguiente apartado veremos cómo esto impacta específicamente al mercado inmobiliario.

Impacto de las tasas de fondeo en el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es particularmente sensible a las tasas de fondeo porque la mayoría de compradores de viviendas dependen de créditos hipotecarios. Cuando las tasas de fondeo son bajas, los bancos pueden ofrecer créditos hipotecarios más accesibles, estimulando la compra de viviendas. Por el contrario, tasas de fondeo altas encarecen las hipotecas, reduciendo la demanda de inmuebles.

En años recientes, Perú ha vivido ambos contextos. Durante 2022 y 2023, la inflación elevada llevó al BCRP a subir su tasa de referencia, encareciendo el fondeo bancario. Esto se tradujo en tasas de interés hipotecarias que llegaron a promediar alrededor de 9% anual a fines de 2023, uno de los niveles más altos de la última década. Este aumento en el costo del crédito erosionó la capacidad de compra de muchas familias y generó preocupación entre inversionistas y potenciales compradores, que vieron menos asequible financiar una vivienda. Consecuentemente, el ritmo de ventas de viviendas se desaceleró en ese periodo, acumulándose oferta en algunos segmentos.

Hacia el 2024, sin embargo, la situación empezó a revertirse. Con la inflación bajo control (cayendo dentro de la meta del BCRP) y el inicio de recortes en la tasa de referencia, las tasas hipotecarias empezaron a descender nuevamente. Ya en marzo de 2025 la tasa de interés promedio de nuevos créditos hipotecarios bajó a ~8.0%, desde un pico de 9.1% un año antes. Esta reducción paulatina ha dado un respiro al sector inmobiliario: la demanda de viviendas mostró signos de recuperación en la segunda mitad de 2024, apoyada por incentivos gubernamentales y mayor confianza de los consumidores. De hecho, se observó un repunte en la colocación de créditos para viviendas de interés social, reflejando el esfuerzo tanto del Gobierno como del sistema financiero por reactivar el acceso a la vivienda.

Además de influir en la demanda de los compradores, las tasas de fondeo afectan la dinámica de la oferta inmobiliaria. Muchos proyectos inmobiliarios (sobre todo de vivienda social o proyectos urbanísticos grandes) requieren financiamiento para la construcción. Si los desarrolladores o las empresas constructoras pueden acceder a préstamos de construcción con fondeo barato (por ejemplo, líneas de crédito promocionales a través de COFIDE u otros mecanismos), es más viable que inicien nuevos proyectos y ofrezcan más viviendas en el mercado. Por el contrario, un fondeo caro limita la capacidad de las constructoras para financiar proyectos, restringiendo la oferta de nuevos inmuebles.

Un aspecto importante a mencionar es la orientación hacia la vivienda sostenible. La Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (Ley N° 31313, aprobada en 2021) busca promover ciudades y viviendas sostenibles. En línea con esta política, se implementó el programa Mivivienda Verde, que ofrece condiciones preferenciales para proyectos habitacionales que incorporan criterios eco-amigables. Esto incluye tasas de fondeo diferenciadas más bajas para viviendas “verdes”, incentivando a los promotores a incluir tecnologías y diseños sostenibles. Por ejemplo, el Fondo MIVIVIENDA ha llegado a ofrecer una tasa de fondeo reducida (hasta 7.3% anual) para créditos de vivienda con certificación sostenible de grado más alto, comparada con una tasa estándar de 7.9% para vivienda convencional. De esta manera, el costo del fondeo se utiliza como herramienta para orientar el mercado inmobiliario hacia proyectos más sostenibles y socialmente deseables, bonificando con tasas menores a quienes cumplen esos objetivos.

En resumen, las tasas de fondeo impactan al mercado inmobiliario tanto por el lado de la demanda como de la oferta. Un fondeo barato se traduce en hipotecas más baratas y estimula a más familias a comprar vivienda (aumentando la demanda), a la vez que permite a los constructores financiar nuevos proyectos (aumentando la oferta). Todo ello redunda en mayor actividad inmobiliaria. Por el contrario, un fondeo oneroso enfría las ventas y frena nuevos desarrollos. Por eso, la reciente tendencia a la baja de las tasas en Perú ha sido bienvenida como factor clave para reactivar el sector inmobiliario en 2024-2025, luego de un periodo de estancamiento. Veamos a continuación un caso concreto: la reducción de tasas de fondeo anunciada por COFIDE en junio de 2025 y sus implicancias específicas.

Reducción reciente de tasas de fondeo por COFIDE (junio 2025)

Con la inflación controlada y la economía buscando acelerar, el gobierno peruano ha tomado medidas adicionales para apuntalar el mercado de viviendas. En junio de 2025, COFIDE –el banco de desarrollo del Perú– anunció una reducción significativa en las tasas de fondeo que ofrece a las entidades financieras para créditos hipotecarios y programas de vivienda, efectiva a partir del 16 de junio de 2025. Esta medida tiene como objetivo abaratar el costo de los préstamos hipotecarios para los usuarios finales y estimular tanto la compra de viviendas como la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios.

En la práctica, la reducción de tasas de fondeo se concentra en las líneas de crédito de vivienda social y desarrollo urbano que administra el Estado. Particularmente, el Fondo MIVIVIENDA a través de COFIDE ha bajado las tasas de fondeo que cobra a bancos y otras instituciones por los recursos de programas como Nuevo Crédito Mivivienda y Techo Propio. A continuación se presenta una tabla comparativa de las tasas anteriores versus las vigentes desde el 16 de junio de 2025:

Comparativa de tasas de fondeo antes y después del 16 de junio de 2025 (programas de vivienda)

Tabla 1. Tasas de fondeo nominales fijadas por el Fondo MIVIVIENDA/COFIDE para entidades financieras participantes. Las categorías de Grado II+ y Grado III+ corresponden a proyectos con certificación de sostenibilidad (mayor eficiencia energética, eco-amigables), que ya antes gozaban de tasas preferenciales. Fuente: COFIDE/MVCS.

Como se observa, en todos los casos la tasa de fondeo se redujo en un punto porcentual completo aproximadamente. Por ejemplo, la tasa que paga un banco por fondos de la línea Mivivienda convencional bajó de 7.9% a 6.9% anual. Similarmente, las viviendas “verdes” de mayor categoría ahora reciben fondos al 6.3% anual, una tasa sumamente baja en términos históricos para créditos hipotecarios en el Perú. Esta diferenciación sigue premiando a los proyectos sostenibles, pero ahora todas las modalidades reciben un impulso con costos financieros más reducidos.

Esta reducción de tasas de fondeo por COFIDE es coherente con esfuerzos previos del gobierno para hacer más accesible la vivienda. En ocasiones anteriores ya se había optado por bajar el costo de fondeo del Fondo Mivivienda para forzar una disminución en las tasas hipotecarias al público. Por ejemplo, en diciembre de 2016 se redujo la tasa de fondeo de 7.8% a 7.1%, con el objetivo de que bajaran las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios. Del mismo modo, en 2020-2021, durante la pandemia, COFIDE administró programas de garantía y alivio financiero (Reactiva Perú, FAE, etc.) que implicaron fondeo a tasas muy bajas (incluso del 0.5% en algunos casos) para sostener el crédito. Ahora, en 2025, la medida busca específicamente revitalizar el mercado inmobiliario, golpeado en años anteriores por la pandemia primero y por la coyuntura de altas tasas después.

¿Qué implicaciones inmediatas tiene esta baja de tasas de fondeo? En primer lugar, se espera que las entidades financieras trasladen la reducción de costos a las tasas de interés de los créditos hipotecarios que ofrecen a las familias. Si el dinero les cuesta ~1 punto porcentual menos, deberían poder bajar en proporción las tasas finales al cliente. De hecho, el MVCS ha enfatizado que monitoreará que esta rebaja del fondeo se refleje efectivamente en cuotas mensuales más bajas para los nuevos préstamos hipotecarios, evitando que los intermediarios simplemente absorban la diferencia en sus márgenes (situación que alguna vez se advirtió podría pasar). En consecuencia, podríamos ver en los próximos meses ofertas de hipotecas con tasas cercanas o incluso por debajo del 7% anual en el mercado peruano, algo que no se veía desde hace varios años. Esto mejoraría la accesibilidad: más familias calificando para créditos y cuotas más cómodas, lo que a su vez impulsaría la venta de viviendas, especialmente en el segmento de viviendas de interés social y para clase media emergente.

En segundo lugar, la medida también beneficia a la oferta de vivienda. Al bajar el costo financiero, promotores y constructores que desarrollan proyectos bajo los programas Mivivienda y Techo Propio podrán financiarse más barato durante la fase de construcción. Esto mejora la viabilidad de muchos proyectos inmobiliarios que estaban detenidos o en evaluación por problemas de rentabilidad en un escenario de tasas altas. Con un fondeo al 6.3%–6.9%, se reduce la carga financiera de los préstamos de construcción, lo que podría traducirse en más proyectos iniciados y, potencialmente, en precios de venta más estables o competitivos para los compradores. Es decir, se incentiva la reactivación de la construcción de vivienda nueva, generando empleo en el sector construcción y ayudando a reducir el déficit habitacional.

Por último, al mantener una estructura de tasas diferenciadas para vivienda sostenible (Desarrollo Urbano Sostenible), la reducción reciente refuerza el compromiso estatal con las ciudades sostenibles. Los proyectos inmobiliarios “verdes” continúan teniendo la tasa de fondeo más baja del mercado, por lo que esta iniciativa no solo busca reactivar el sector, sino hacerlo orientado a mejores prácticas ambientales. En el largo plazo, esto podría promover que cada vez más constructores adopten estándares de Desarrollo Urbano Sostenible para calificar a financiamiento más barato, alineando la recuperación económica con objetivos de sostenibilidad.

Preguntas frecuentes sobre las tasas de fondeo y el mercado inmobiliario

• ¿La tasa de fondeo es lo mismo que la tasa de interés del préstamo?
  No exactamente. La tasa de fondeo es un componente de la tasa final. Es el costo que paga el banco por el dinero que prestará. Sobre esa base, la entidad añade sus gastos operativos, prima por riesgo y margen de ganancia para determinar la tasa de interés que cobrará al cliente. Por ejemplo, si el banco se fondea al 6% y adiciona un margen de 2%, la tasa al público podría ser ~8%. Por ello, una baja en la tasa de fondeo suele traducirse (aunque no automáticamente) en una baja de la tasa al prestatario final.
• ¿Quién determina las tasas de fondeo en el Perú?
  Depende del contexto. En el mercado interbancario, la tasa la determina la oferta y demanda de dinero de muy corto plazo, influenciada fuertemente por la tasa de referencia del BCRP (instrumento de política monetaria). En programas estatales de desarrollo, las tasas de fondeo las fijan las instituciones responsables: por ejemplo, el directorio del Fondo MIVIVIENDA establece la tasa de fondeo para sus créditos hipotecarios sociales, y COFIDE define la tasa de fondeo en sus líneas de segundo piso para distintos sectores. Estas decisiones suelen coordinarse con la política económica general del MEF y el BCRP para lograr los objetivos deseados (ya sea controlar inflación o impulsar ciertos sectores productivos).
• ¿Cómo afecta la tasa de fondeo a los créditos hipotecarios del usuario final?
  La afecta directamente. Como explicamos, la tasa de fondeo es el costo base del dinero para el banco. Si ese costo sube, es muy probable que el banco suba la tasa que cobra en los préstamos hipotecarios, para mantener su margen. Y si el costo baja, se genera espacio para que bajen las tasas al público. Históricamente en Perú se ha visto esta correlación: cuando el BCRP subió su tasa (y encareció fondeo) en 2022-2023, las tasas hipotecarias subieron a niveles cercanos al 9%-10%. Ahora que el fondeo baja, ya vemos créditos hipotecarios nuevamente en torno al 8% y se espera que sigan bajando hacia 7% o menos. Eso sí, no hay una traslación inmediata y exacta: depende de la competencia entre bancos y de sus percepciones de riesgo. Pero en general, un menor costo de fondeo tiende a reflejarse en cuotas mensuales más bajas para las hipotecas nuevas.
• ¿Qué es COFIDE y qué papel juega en el sector inmobiliario?
  COFIDE es el banco de desarrollo del Estado peruano. Su rol principal es financiar, de manera indirecta (a través de otras entidades), proyectos y sectores que contribuyan al desarrollo del país. En el sector inmobiliario, COFIDE canaliza recursos hacia los programas de vivienda social. Por ejemplo, COFIDE administra los fondos que permiten otorgar créditos Mivivienda y Techo Propio a tasas accesibles, actúa como fiduciario en fideicomisos de construcción de proyectos habitacionales y estructura financiamientos para iniciativas de Desarrollo Urbano Sostenible (como proyectos de renovación urbana, viviendas verdes, etc.). En suma, COFIDE provee el fondeo de largo plazo que muchas veces los bancos comerciales no tienen para préstamos hipotecarios a 20-25 años. Sin COFIDE (y el Fondo Mivivienda), las tasas de los créditos de vivienda de interés social serían mucho más altas y probablemente la banca no prestaría a plazos tan largos por su cuenta.
• ¿La reducción de la tasa de fondeo garantizada desde junio de 2025 significa que automáticamente bajarán los precios de las viviendas?
  No directamente. La reducción de tasas de fondeo ayuda a que bajen las tasas de los créditos, lo cual mejora la capacidad de endeudamiento de las familias (pueden acceder a créditos más grandes o cuotas más cómodas con el mismo ingreso). Esto aumenta la demanda de viviendas, pues más gente puede calificar para un préstamo y estar dispuesta a comprar. Sin embargo, el precio de las viviendas obedece a muchos factores: costo de materiales, oferta disponible, expectativas de los vendedores, etc. En el corto plazo, lo que veremos es más ventas y menos stock de viviendas encalladas. Si la oferta de viviendas no crece lo suficiente para acompañar a la mayor demanda, los precios podrían incluso subir por esa mayor competencia de compradores. Por el contrario, si la medida logra destrabar muchos proyectos nuevos (más oferta), ello ayudaría a estabilizar o moderar los precios. En síntesis, la baja de tasas abarata el financiamiento pero no es una varita mágica que baje inmediatamente el precio de los inmuebles; su efecto principal es dinamizar el mercado haciendo que más operaciones de compra-venta puedan concretarse.
• ¿Qué otras medidas complementarias podrían ayudar al mercado inmobiliario además de bajar las tasas?
  Además de las tasas de interés, el sector se ve influido por: i) Subsidios directos: por ejemplo, ampliar el Bono del Buen Pagador o el Bono Familiar Habitacional (Techo Propio) ayuda a que las familias tengan la cuota inicial o puedan reducir el monto a financiar. ii) Facilidades administrativas y normativas: simplificar trámites municipales para proyectos, agilizar licencias de construcción, puede acelerar la oferta. iii) Programas de garantía: el Estado podría garantizar una parte del crédito hipotecario (especialmente para segmentos de clase media emergente sin historial crediticio amplio), reduciendo el riesgo para el banco y permitiendo tasas más bajas o menores requisitos de cuota inicial. iv) Impulso a la oferta de suelo urbano: habilitar terrenos para desarrollo inmobiliario o proyectos de vivienda social en áreas bien ubicadas, con servicios, de modo que haya más proyectos donde invertir. En resumen, la baja de tasas es solo una pieza; se requiere también atacar la asequibilidad por el lado de ingresos (subsidios) y aumentar la oferta (más proyectos y suelo disponible) para lograr una recuperación sólida y sostenible del sector vivienda.

Conclusión: ¿Es suficiente la reducción de las tasas de fondeo?

La reciente reducción de las tasas de fondeo anunciada por COFIDE y el Gobierno peruano es una señal positiva y probablemente necesaria para reactivar el mercado inmobiliario, pero cabe preguntarse si es suficiente por sí sola. Sin duda, abaratar el costo del crédito era un paso crucial: las elevadas tasas de los últimos años habían dejado a muchos peruanos fuera del mercado hipotecario, enfriando la compra de viviendas. Ahora, con fondeo más barato, es de esperar una reactivación de la demanda; más familias podrán acceder a un crédito y aquellas que postergaron decisiones de compra podrían retomarlas al ver cuotas más bajas. Asimismo, los promotores tendrán más incentivos para lanzar proyectos, sabiendo que sus potenciales clientes tendrán financiamiento más accesible y que ellos mismos pueden conseguir préstamos de construcción en mejores condiciones.

Sin embargo, no podemos cantar victoria aún. Es importante reconocer que el sector inmobiliario enfrenta también otros desafíos. Por un lado, persiste un significativo déficit habitacional en el país (cientos de miles de familias sin vivienda adecuada), y problemas estructurales como la informalidad en la tenencia de terrenos, la burocracia en permisos de construcción y los altos costos de materiales de construcción no se resuelven únicamente con bajas tasas. Por otro lado, la decisión de comprar una vivienda depende de la confianza del comprador en su situación económica futura. Factores como el empleo, los ingresos familiares y la estabilidad política juegan un papel enorme. Si bien la economía peruana muestra proyecciones favorables de crecimiento moderado y baja inflación para 2025, la incertidumbre política (por ser año pre-electoral) podría limitar el entusiasmo de algunos inversionistas o familias al asumir deudas de largo plazo.

Otro punto a considerar es la transmisión efectiva de la medida: que los bancos realmente compitan por bajar tasas al consumidor final. Si la competencia bancaria funciona, deberíamos ver prontamente ofertas hipotecarias más baratas. De lo contrario, podría requerirse presión regulatoria o escrutinio para asegurar que el beneficio del fondeo barato llegue al ciudadano y no se quede en los balances bancarios. Asimismo, la reducción de un punto porcentual si bien es importante, parte de niveles todavía relativamente altos en términos históricos. Hace una década, las tasas hipotecarias para vivienda en Perú llegaron a estar por debajo del 7%. Volver a esos niveles es el objetivo, pero podría requerir más recortes en el futuro si las condiciones lo permiten.

En conclusión, la disminución de las tasas de fondeo desde junio de 2025 es una acción acertada y oportuna para impulsar el alicaído mercado inmobiliario peruano. Representa un alivio tanto para quienes buscan un hogar como para el sector construcción que genera empleo y mueve la economía. No obstante, es solo una pieza del rompecabezas. Para que la recuperación inmobiliaria sea sostenida y se cierre la brecha de vivienda, esta medida deberá venir acompañada de un entorno económico estable, políticas complementarias (subsidios, facilidades normativas, promoción de oferta sostenible) y de la continuación de una senda de tasas de interés bajas en el mediano plazo. En otras palabras, la reducción de las tasas de fondeo es condición necesaria pero quizá no suficiente por sí sola: es un gran paso adelante, pero el desafío de la vivienda asequible requerirá mantener el impulso con más medidas y un compromiso sostenido de los actores públicos y privados.

Fuentes consultadas: La información y cifras presentadas provienen de comunicados oficiales y reportes del sector, incluyendo datos del BCRP, MEF y Fondo MIVIVIENDA, así como noticias económicas recientes, entre otras. Estas referencias corroboran la tendencia de reducción de tasas y su efecto esperado en el mercado inmobiliario peruano. Se espera que con esta base más favorable de financiamiento, el 2025 marque el inicio de un nuevo ciclo de crecimiento para la vivienda en el Perú, con miras a lograr un desarrollo urbano más sostenible e inclusivo en el largo plazo.