Introducción
El mercado inmobiliario peruano se encuentra en una encrucijada. Por un lado, la coyuntura global y regional condiciona los flujos de inversión, la dinámica de las materias primas y la percepción de riesgo país. Por otro, las decisiones de política interna, las normativas sectoriales y la capacidad de innovación de los actores determinan la viabilidad de nuevos proyectos.
En los últimos meses, distintas conversaciones con especialistas del sector han puesto sobre la mesa temas que no pueden pasar desapercibidos: la necesidad de industrialización de la construcción, el rol de las zonas económicas especiales, el impacto de las obras por impuestos y la urgencia de un enfoque estratégico para la vivienda de interés social (VIS).
Este artículo sintetiza dichas reflexiones con el objetivo de brindar a desarrolladores, inversionistas y agentes del sector inmobiliario un marco de análisis integral sobre los retos y oportunidades que se avecinan.
- Vientos de cola y riesgos en la coyuntura global
La economía mundial atraviesa un periodo de incertidumbre caracterizado por tensiones geopolíticas, inflación persistente y cambios en las cadenas de suministro. Para el Perú, que depende fuertemente de la exportación de minerales y productos agrícolas, estas condiciones generan tanto riesgos como oportunidades.
- Riesgo cambiario y financiero: El dólar mantiene una alta volatilidad, lo cual encarece la financiación en proyectos inmobiliarios dependientes de crédito internacional.
- Materias primas en recuperación parcial: El cobre, oro y el litio se mantienen como apuestas estratégicas, pero la demanda aún no garantiza un ciclo de precios prolongado como en la década del 2000.
- Reconfiguración logística: El desarrollo de proyectos de infraestructura como el Puerto de Chancay y el Aeropuerto Jorge Chávez se vuelve fundamental para mantener la competitividad en la región.
En este contexto, el sector inmobiliario no puede pensarse aislado: la atracción de inversión depende tanto de la estabilidad macroeconómica como de la capacidad de generar confianza normativa.
- Industrialización de la construcción: una deuda pendiente
Uno de los puntos más destacados en el debate reciente es la urgencia de avanzar hacia un modelo de industrialización en la construcción.
Actualmente, gran parte de los proyectos en el Perú siguen dependiendo de procesos artesanales o semi-industriales, lo cual impacta en:
- Costos elevados y poco previsibles debido a la variabilidad en mano de obra y materiales.
- Retrasos en plazos de entrega que afectan la rotación de capital y la confianza del comprador.
- Baja productividad sectorial, comparada con estándares internacionales donde la prefabricación y el uso de tecnología BIM son la norma.
La pregunta clave es: ¿cómo incentivar esta transición? La respuesta pasa por una combinación de incentivos tributarios, financiamiento especializado y la incorporación de normas técnicas que promuevan sistemas constructivos industrializados.
De lograrse, se abriría la puerta a proyectos más sostenibles, eficientes y competitivos en el mercado regional.
- Zonas económicas especiales: ¿oportunidad real o ilusión normativa?
Otro eje de discusión ha sido el papel de las zonas económicas especiales (ZEE). En teoría, estas áreas buscan atraer inversión con beneficios fiscales y aduaneros, replicando modelos aplicados en Asia o Centroamérica.
Sin embargo, en el caso peruano, la efectividad de las ZEE ha sido limitada por:
- Una normativa fragmentada y poco articulada con la política nacional de competitividad.
- Falta de infraestructura básica que garantice conectividad y logística eficiente.
- Escasa coordinación con gobiernos regionales y locales para generar ecosistemas urbanos alrededor de estas zonas.
Para el sector inmobiliario, la pregunta es si estas ZEE pueden convertirse en polos de desarrollo urbano que demanden vivienda, comercio y servicios. De lograrse, podrían abrir una ventana de oportunidades para nuevos proyectos habitacionales y de oficinas en regiones fuera de Lima.
- Obras por impuestos e inversión en infraestructura
El mecanismo de obras por impuestos (OxI) ha mostrado resultados interesantes en sectores como transporte, salud y educación. Sin embargo, su articulación con la vivienda y el desarrollo urbano aún es incipiente.
- Las OxI podrían orientarse a financiar vías de acceso, redes de agua y saneamiento, y espacios públicos en zonas donde se proyecta crecimiento habitacional.
- Esto permitiría que proyectos inmobiliarios privados se desarrollen en entornos más competitivos y sostenibles.
- No obstante, la falta de planificación urbana a nivel local limita el potencial de este mecanismo.
Una visión integrada entre OxI, planes de desarrollo urbano y promoción de la vivienda formal sería un paso clave para reducir la brecha habitacional del país.
- Vivienda de interés social (VIS): politización y desafíos reales
El debate sobre la vivienda de interés social se ha vuelto cada vez más político, muchas veces con desinformación que entorpece su implementación.
Algunos puntos críticos son:
- Subsidios mal entendidos: mientras unos los ven como gasto fiscal, en realidad representan una palanca para formalizar la vivienda y dinamizar el sector construcción.
- Limitaciones normativas: los topes de precio y los criterios de elegibilidad no siempre se ajustan a la realidad de las ciudades intermedias.
- Falta de suelo urbano habilitado: sin políticas claras de habilitación urbana, la VIS seguirá enfrentando cuellos de botella.
La reflexión es clara: más allá de la coyuntura política, la VIS debe concebirse como una herramienta estratégica de desarrollo urbano y social, no como una bandera partidaria.
- Mirada prospectiva: hacia dónde debería ir el sector
De las conversaciones recientes se desprenden varias lecciones para el futuro del mercado inmobiliario peruano:
- Confianza normativa: sin reglas claras y estables, ninguna política de financiamiento o subsidio será sostenible.
- Productividad y tecnología: la industrialización de la construcción no es opcional; es un requisito para competir.
- Descentralización real: proyectos como las ZEE y las OxI solo tendrán impacto si se integran con planes urbanos regionales.
- Sostenibilidad urbana: cada proyecto debe pensarse no solo en términos de rentabilidad, sino de su capacidad de generar ciudades habitables y resilientes.
Conclusión
El sector inmobiliario peruano enfrenta un momento decisivo. Las variables externas y la coyuntura interna demandan una mirada más estratégica, donde la planificación urbana, la industrialización de la construcción y el aprovechamiento inteligente de mecanismos como la VIS y las OxI sean los pilares de un nuevo ciclo de crecimiento.
Más que nunca, la reflexión y la capacidad de diálogo entre Estado, empresas y sociedad se vuelven imprescindibles. Porque, como lo demuestran las tendencias actuales, el juego inmobiliario solo se gana con estrategia.
