Los cambios demográficos, las normas urbanísticas y la coyuntura económica han transformado la vivienda en el Perú. Tablero Inmobiliario conversó con Víctor Gálvez, director de Andiamo y La Riaza, para repasar cómo se ha pasado del departamento tradicional a las tipologías actuales, y cuáles son las ideas fuerza detrás de esa evolución.

Un viaje al pasado: de los huesos a los mariposa

TI: ¿Cómo era la oferta habitacional en Lima a mediados de los años 2000?

VG: En aquel entonces la oferta era uniforme: departamentos de más de 75 m² con tres dormitorios; las unidades de uno o dos dormitorios apenas figuraban. Los proyectos familiares se autofinanciaban y se construían dúplex y town houses porque no había mayores restricciones. Se diseñaba según el gusto de quien construía, no de quien compraba.

TI: ¿Qué impulsó la aparición de las nuevas tipologías?

VG: Tres factores: el cambio demográfico, la economía familiar y la regulación. El núcleo familiar bajó de más de cuatro personas a poco más de tres y las familias extendidas empezaron a ser reconocidas para créditos. Luego llegaron las ordenanzas que fijaron áreas mínimas y exigieron hasta tres estacionamientos, como en Santiago de Surco. Eso volvió inviables los proyectos grandes en ciertos distritos y trasladó la oferta a lugares como Barranco, donde se experimentó con unidades más pequeñas. De esa coyuntura nacen los departamentos mariposa, los monoambientes y formatos híbridos.

Tipologías en transformación: mariposa, híbrido y vivienda colectiva

TI: ¿Cómo describirías el diseño mariposa y por qué seduce al público joven?

VG: Es una respuesta a la densificación. El corazón del mariposa es una sala-comedor central y, a cada lado, dos dormitorios con baño propio y una cocina integradaurbani.cl. Esta simetría permite maximizar el espacio y brindar privacidad a dos ocupantes; por eso es ideal para compartir con un familiar o rentar una de las alas.

TI: ¿Qué son los monoambientes y los formatos híbridos?

VG: Con las áreas mínimas de 40 m² surgieron vacíos legales que permitieron formatos flexibles. Los monoambientes son unidades sin divisiones permanentes; la “opción M” permite anexar ambientes a futuro. El híbrido es un departamento de alrededor de 120 m² que en realidad son dos pequeños departamentos conectados: comparten el ingreso y una kitchenette, pero cada uno tiene su dormitorio y baño. Se hizo pensando en familias extendidas o en compradores que buscan financiarse alquilando una parte. Es la alternativa a un mariposa cuando se necesita mayor autonomía.

TI: ¿La vivienda colectiva es otra respuesta a la diversidad de hogares?

VG: Así es. Solo entre 30 % y 40 % de las familias entran en el modelo clásico de padre, madre e hijos. El resto son solteros, parejas sin hijos, room-mates o familias reconstituidas. La vivienda colectiva ofrece unidades compactas complementadas con áreas comunes amplias: coworking, terrazas, gimnasios y lavanderías compartidas. Permite vivir en zonas céntricas a costos menores y con servicios que compensan la falta de metros propios.

Demanda y generación: del estigma milennial a la fuerza del mercado

TI: Las primeras unidades mariposa generaban recelo hacia los millennials. ¿Sigue existiendo ese estigma?

VG: Ya no. Hace diez años muchos pensaban que los millennials solo querían gastar en viajes, pero hoy son una fuerza real: adquirieron el 18 % de los proyectos inmobiliarios en 2022gestion.pe. Hay dos perfiles: jóvenes profesionales que buscan independencia y personas de 30 a 35 años que, con más estabilidad, compran para vivir con su pareja o compartir gastosgestion.pe. Este segmento valora edificios eco-sostenibles, áreas de coworking y zonas comunes que enriquecen su estilo de vida.

TI: ¿Qué dicen los datos sobre el número de dormitorios preferido?

VG: Aunque las unidades pequeñas son populares, los departamentos de tres dormitorios concentran menos del 50 % de las ventas de vivienda nueva, según la ASEI y VeMás. Ello refleja que las parejas jóvenes siguen pensando en ampliar la familia o necesitan un espacio para el teletrabajo. Además, esas unidades fueron las que más se revalorizaron en 2024.

TI: ¿Cómo influye el reconocimiento de la familia extendida en el diseño?

VG: Ahora los bancos permiten juntar ingresos de hermanos o parejas no casadas para obtener un crédito. Eso nos obliga a diversificar: estudios para solteros, mariposas para compartir gastos, híbridos para dos generaciones y viviendas colectivas con servicios que suplan la falta de metros. Diseñar pensando solo en la familia tradicional deja fuera a la mayoría.

Normas, coyuntura y recomendaciones

TI: ¿Cómo afectan las ordenanzas municipales al diseño de producto?

VG: Las normas suelen ir por detrás del mercado. Cuando Surco impuso áreas mínimas grandes y tres estacionamientos, la demanda se fue a distritos más flexibles. En otros casos se establecieron 40 m² como mínimo, y eso generó formatos como la “opción M” o el híbrido. Si exiges mucho metraje o demasiados estacionamientos, encareces el producto y excluyes a los jóvenes; con normas flexibles se permiten proyectos más densos y accesibles.

TI: ¿Qué rol juega la coyuntura económica?

VG: La inflación, las tasas de interés y los proyectos de infraestructura cambian la ubicación de la demanda. El puerto de Chancay y los polos agroexportadores impulsarán la vivienda en la costa norte; la incertidumbre económica retrasa compras y fortalece el alquiler. Pero competir contra la vivienda informal es difícil: ellos no pagan impuestos ni ofrecen áreas comunes y pueden cobrar menos. Por eso se necesita incentivar la formalización del alquiler.

TI: ¿Recomendaciones para quienes desean invertir?

VG: Primero, investiga a tu público: no todos necesitan un mariposa. Un proyecto dirigido a familias con hijos requiere otra distribución. Segundo, piensa en la reventa; hoy los departamentos de tres dormitorios muestran la mejor revalorización, pero en nichos específicos un híbrido o un co-living puede ser más rentable. Y tercero, observa la macroeconomía; proyectos de infraestructura como Chancay abren oportunidades fuera de Lima.

TI: ¿Qué debe hacer el Estado?

VG: Actualizar la normativa para reconocer la diversidad de hogares: menos estacionamientos obligatorios, áreas mínimas coherentes y créditos que incluyan a familias extendidas. Además, promover la formalización del alquiler para que los proyectos formales puedan competir en precio y calidad.

Conclusión

La conversación con Víctor Gálvez deja claro que la vivienda peruana vive una transformación profunda. La hegemonía del departamento clásico de 75 m² y tres dormitorios dio paso a una oferta plural: tradicional, monoambientes, mariposas, híbridos y co-living. Este cambio responde a la reducción del tamaño de los hogares, a la diversidad de familias y al auge de nuevas generaciones, que ya representan una parte importante de los compradoresgestion.pe. Pese a la innovación, las unidades de tres dormitorios siguen liderando las ventas y registran la mayor revalorización. La principal enseñanza es que la arquitectura y la inversión inmobiliaria deben basarse en investigación y adaptarse a la demanda real, acompañadas de normas que permitan flexibilidad y fomenten la formalización.