El programa Techo Propio fue creado para facilitar el acceso a una vivienda digna para familias de bajos ingresos en Perú. Sin embargo, las modificaciones recientes mediante la Resolución Ministerial N° 469-2024-VIVIENDA han generado preocupación. Estos cambios podrían excluir a los sectores más vulnerables, especialmente a los niveles socioeconómicos D y E, cuyos ingresos promedio son de S/ 2,520 y S/ 1,547, respectivamente, según el NSE 2023.
Un análisis de los beneficiarios actuales
Un informe de la Revista MiVivienda (noviembre 2024) revela que:
- Solo el 10% de los créditos beneficiaron a trabajadores independientes.
- Más del 84% de los beneficiarios ganaban entre S/ 2,000 y S/ 3,000.
- El 89% de los bonos fueron otorgados con plazos de financiamiento entre 60 y 300 meses.
Este patrón muestra una clara orientación hacia trabajadores formales con ingresos demostrables, dejando fuera al 71.9% de trabajadores independientes (12.4 millones de personas).
Cambios en el programa y sus implicancias
Modelo previo: accesible para familias vulnerables
Antes de la actualización normativa, el programa permitía viviendas de 25 m² desde S/ 15,900 más el Bono de Techo Propio. Estas viviendas podían financiarse con cuotas desde S/ 477 durante 27 meses, siendo accesibles para familias con ingresos desde S/ 1,550.
Modelo actual: mayores costos y exclusión social
Con la nueva normativa:
- Se exige un mínimo de 35 m² por unidad.
- El costo promedio aumenta a S/ 23,000 + Bono de Techo Propio.
- Las cuotas suben a S/ 820 al mes, con una cuota balón al final del 25% del crédito.
Esto incrementa el ingreso requerido a S/ 2,800,donde el pago mensual representa cerca del 30% de sus ingresos, excluyendo a los segmentos D y E, que conforman el 50% de la población urbana.
Propuestas para Mejorar el Programa Techo Propio
1. Aumentar el Bono de Techo Propio
Incrementar el Bono Familiar Habitacional permitiría a más familias acceder a un crédito complementario sin que las cuotas mensuales superen su capacidad de pago.
Este ajuste aliviaría la carga financiera inicial y haría que el programa sea más accesible para los sectores D y E, especialmente aquellos cuyos ingresos mensuales están por debajo de los S/ 2,800 requeridos en la normativa actual.
Impacto esperado:
- Reducción de las cuotas mensuales.
- Mayor inclusión financiera para familias de bajos ingresos.
2. Crear un Bono Verde
Se sugiere implementar un Bono Verde adicional, enfocado en la construcción de viviendas sostenibles. Estas unidades podrían incorporar tecnologías de ahorro energético y eficiencia en el consumo de agua, reduciendo los costos operativos para las familias.
Beneficios:
- Viviendas más económicas de mantener.
- Contribución al cuidado del medio ambiente.
- Mayor atracción para desarrolladores interesados en sostenibilidad.
3. Promover la Vivienda Vertical
El fomento de proyectos multifamiliares o viviendas verticales es clave para optimizar el uso del suelo urbano, reducir costos de infraestructura y controlar el crecimiento desordenado de las ciudades.
Propuesta específica:
- Crear un bono adicional para proyectos verticales que incentiven su desarrollo.
- Facilitar trámites para licencias de construcción y financiamiento en edificios multifamiliares.
Ventajas esperadas:
- Mayor densificación controlada en zonas urbanas.
- Reducción de costos de construcción y mantenimiento.
- Mejora en la accesibilidad a servicios básicos e infraestructura.
4. Mantener el Concepto de Vivienda Inicial y Escalable: Flexibilidad y Adaptabilidad para el Futuro
En lugar de exigir dos habitaciones desde el inicio, como establece la nueva normativa de Techo Propio, se podría permitir un diseño inicial más flexible con una sola habitación. Este modelo debería priorizar la optimización de espacios comunes, como la sala, el comedor y la cocina, para hacerlos más amplios y funcionales, garantizando así comodidad y eficiencia en el uso del espacio.
La normativa también incluye un capítulo específico sobre la Vivienda de Interés Social (VIS) de Segundo Uso, permitiendo la venta de propiedades adquiridas mediante el programa Techo Propio después de cinco años. Esto abre nuevas oportunidades para que las viviendas funcionen no solo como espacios habitables, sino también como activos financieros escalables.
Para que estas viviendas mantengan o incluso incrementen su valor a lo largo del tiempo, es crucial implementar estándares de diseño elevados. Estos estándares deben enfocarse en:
- Funcionalidad: Diseños prácticos que maximizan el uso de cada metro cuadrado.
- Estética: Acabados atractivos que incrementen el valor percibido.
- Adaptabilidad: Modelos escalables que permitan futuras ampliaciones conforme evolucionen las necesidades familiares.
Este enfoque basado en un modelo de vivienda inicial escalable no solo atiende las necesidades inmediatas de las familias, sino que también se proyecta como una herramienta clave para fortalecer la formalización del mercado inmobiliario y el crecimiento económico.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
1. ¿Qué es el programa Techo Propio?
Es un programa del Gobierno Peruano que facilita el acceso a viviendas dignas mediante un bono habitacional y financiamiento complementario.
2. ¿Quiénes pueden acceder al programa?
Familias con ingresos mensuales menores a S/ 3,715, priorizando sectores de bajos recursos.
3. ¿Cómo afecta la nueva normativa a los beneficiarios?
Exige viviendas más grandes y cuotas más altas, excluyendo a sectores D y E, donde se concentra la mayor necesidad habitacional.
4. ¿Qué beneficios aporta un Bono Verde?
Reduce costos mensuales al implementar soluciones sostenibles, como sistemas de ahorro de agua y energía.
5. ¿Qué propuestas se plantean para mejorar el programa?
- Aumento del bono.
- Incentivos para viviendas sostenibles.
- Fomento de proyectos verticales.
- Diseños escalables y flexibles.
Mejorar para incluir más familias peruanas
El programa Techo Propio debe ser revisado para recuperar su enfoque original de inclusión social. Con ajustes en financiamiento, sostenibilidad y flexibilidad de diseño, se puede ampliar su alcance. Estas medidas fortalecerán el equilibrio entre desarrollo urbano, sostenibilidad y acceso a viviendas dignas.
Articulo de: Rafael pasco
Enlaces:
https://www.mivivienda.com.pe/PortalWEB/
https://www.gob.pe/institucion/vivienda/normas-legales/6314527-469-2024-vivienda
https://www.mivivienda.com.pe/PortalCMS/archivos/documentos/Revista%20Mivivienda%20Final-9427.PDF
https://lacamara.pe/empleo-en-el-peru-formalidad-e-informalidad-en-cifras/
