La coyuntura actual no solo ha afectado el mercado inmobiliario sino también a la ciudad, influyendo en las dinámicas urbanas; lo cual direcciona el interés de inversión. Frente a esto, Ciudad+ conversó con Gustavo Díaz Paz y Carlos Muñiz Velasquez Coordinador Técnico y Planificador Urbano en el Plan de Desarrollo Metropolitano (PDM) del Callao al 2040, para conversar acerca de las estrategias que plantean para el desarrollo de viviendas en el Callao.
C+: ¿Cómo se va a desarrollar el Callao a nivel ciudad y vivienda para la población que actualmente vive ahí? Se sabe que hay nodos como Ventanilla que se están consolidando como una nueva centralidad, pero tiene una población flotante bastante alta.
PDM: Estamos tratando de abordar distintas aristas en relación al tema de vivienda, entendiéndolo como un problema físico, espacial, económico e incluso legal. Entendemos que el Callao es una ciudad que tiene distintos contextos en una misma metrópolis. Respecto a la zona de Ventanilla, nos hemos dado cuenta que hay un desarrollo de vivienda que se puede dividir en dos fases: vivienda de infraestructura precaria y vivienda consolidada.
En las zonas de barrios urbanos marginales el acceso al agua, saneamiento o electricidad se da de forma indirecta o a veces no se da. En la zona casi consolidada como la zona de Pachacútec, alrededores de Santa Rosa y algunas zonas de Mi Perú, los accesos a servicios están casi completos. Sin embargo, se puede presentar hacinamiento, pueden darse segundos pisos sin terminar o que en una vivienda residan varias familias. Frente a esto, la medida es tratar de mejorar los barrios a un nivel de infraestructura. Es decir, crear espacios públicos, pistas y veredas. Luego, dotar de servicios básicos y mejorar la estructura de la vivienda.
Asimismo, entendimos que existe población flotante que va al distrito por un tema de valor del suelo y espacio. Estamos enlazando los programas nacionales del estado para que las familias puedan acceder a bonos para la construcción de pisos adicionales y así crear nuevas viviendas. Lo que hemos hecho es crear pilotos y elaborar una guía clara para identificar en que zonas se pueden otorgar bonos.
C+: Vemos que se ha dedicado investigación tanto al consumidor local, así como al consumidor turístico…
PDM: Sí, no solo estamos viendo el desarrollo de vivienda en Ventanilla, también hemos identificado zonas estratégicas que están conectadas a centralidades. En la zona sur, estamos pensando promover la restructuración de las zonas monumentales que puedan tener acceso a alquiler de viviendas y/o también promover las zonas de desarrollo, donde va a aumentar el valor del suelo y va generar atracción del sector privado para el desarrollo de viviendas multifamiliares o vivienda social. Hemos hecho un análisis profundo sobre normativas existentes que nos permitirán el desarrollo de vivienda. Sabemos bien que para promover y desarrollar vivienda tenemos que tomar en cuenta los temas legales y normativos que existe en la actualidad.
C+: Si bien puede haber suelo a bajo costo en esas zonas, existe un costo adicional que es el de habilitación, el cual hace que la inversión sea casi prohibitiva. Bajo esta perspectiva ¿han pensado generar esta infraestructura con los desarrolladores inmobiliarios?
PDM: En el desarrollo de un proyecto inmobiliario, el costo de habilitación urbana muchas veces resulta poco atractivo a la inversión en vivienda social. Nosotros hemos analizado diversos programas de saneamiento urbano y comprende que debe haber una base de inversión netamente publica para no solo mejorar el problema de saneamiento, sino también en el mejoramiento del entorno urbano. A su vez, esto permitirá que el precio de la propiedad se eleve, pero no solo en la zona, sino también en los alrededores, a lo que llamamos plusvalía. De ese modo, los gobiernos locales podrían captar este plusvalor y finalmente invertirlo en obras saneamiento e infraestructura urbana.
Otra estrategia en la que estamos trabajando es identificar zonas donde los desarrolladores inmobiliarios puedan ejecutar proyectos y acceder previa inscripción al Fondo Mivivienda beneficios para el desarrollo inmobiliario mediante infraestructura verde o sostenible, lo cual les permitirá reducir costos y ganar altura.
No estamos proponiendo vivienda sin abordar el tema de saneamiento, lo estamos haciendo en diferentes frentes, tanto a nivel de instrumentos de financiamiento que es la captura de plusvalías como a nivel de inversión pública y los programas nacionales: Programa Mejoramiento Integral de Barrios y Programa Nacional de Saneamiento Urbano. Hemos hecho una estrategia compacta de todos los actores.
C+: ¿Qué estrategia se va a trabajar en los ejes de Lima Cercado y el puerto para fomentar el desarrollo inmobiliario, captar plusvalías e invertir en los otros ejes de la ciudad?
PDM: Hemos planteado ciertas medidas para una regeneración urbana. Este es un cambio que se da en pleno proceso urbano y en el cual hemos analizado zonas de la Av. Argentina, Av. Grau y Av. Sáenz Peña. Estamos promoviendo la densificación en altura. Normalmente encontramos entre 3 a 4 pisos, pero lo que estamos pensando, a nivel estrategia inmobiliaria, es elevar los pisos. Esto se puede dar a través de transferencias de derechos de edificación.
Con esta acción, las zonas que tienen entre 4 a 5 pisos pueden comprar estas alturas que no les permite a las zonas monumentales y trasladarlas a estas zonas para que puedan desarrollarse y crecer en alturas. Esto va a generar que se promueva el desarrollo inmobiliario, similar a lo que sucede en Miraflores. Es una acción que está tipificada y se usa pero muchas veces no se entiende bien porque no se define la zona de desarrollo.
C+: Sobre el cambio de lotes de uso industrial a vivienda, ¿cuál va ser el plan para el desplazamiento de estos lotes industriales a masivo social que no le atribuyen las cualidades de infraestructura que necesita un terreno residencial?
PDM: En el caso de Oquendo existen manzanas muy grandes que en promedio tiene 3 hectáreas y Pampa de los Perros tiene en promedio 1 hectárea. En estas zonas habría espacio para tener lotes más grandes con el mecanismo de la acumulación de los predios. Hemos entendido la normativa actual que nos habla de reajuste de suelos, gestión urbanística, pero le falta ciertos instrumentos que a nivel de regulación urbana le permita acumular lotes o emplear lotes que están en desuso. Hemos analizado también en que zonas se pueden dar este proceso y un claro ejemplo es la reconversión de Pampa de los Perros. Estamos proponiendo el desarrollo industrial en una cierta etapa, desarrollo residencial y desarrollo de vivienda productiva. Estos están enfocados en instrumentos que nos van a permitir reajustar los suelos, acumular propiedades y promover la inversión privada. Entendemos que para pasar la etapa conceptual se necesita instrumentos legales, de regulación urbana y financieros. Estos instrumentos los hemos analizado y canalizado en distintas zonas que nos indican por su naturaleza en que contexto deben ser aplicados.
