Vemas Consultoría Inmobiliaria — Ciudad+
Octubre de 2026
En 2025 Lima vendió más viviendas nuevas que en cualquier año desde 1996. El mercado celebró el dato como un récord limpio. Pero una parte significativa de ese crecimiento se sostuvo en departamentos compactos ubicados en distritos de alto valor de suelo, el tipo de proyecto que solo era rentable porque calzaba en el antiguo Rango 5 del Crédito Mivivienda. Ese rango desapareció del sistema de bonos a inicios de 2025, y desde entonces el interés del desarrollador migró hacia otros mercados.
En junio de este año, el Ministerio de Vivienda actualizó los valores del Bono del Buen Pagador del Nuevo Crédito Mivivienda mediante el Decreto Supremo N.° 011-2026-VIVIENDA. No se trató de una reincorporación del Rango 5, sino de un ajuste técnico anual sobre los cuatro rangos vigentes desde la reforma de 2025. Entender esa diferencia sigue siendo lo que separa una lectura superficial de la coyuntura de una lectura que sirve para decidir.
Desde entonces, el escenario cambió en dos frentes adicionales: el nuevo gobierno asumió el 28 de julio, y el 19 de julio el Ministerio de Vivienda publicó el proyecto de Reglamento de la Ley 32379 para consulta pública, que introduce variables nuevas para quien evalúa estructurar un proyecto VIS hoy. Este artículo recorre los tres planos que definen ese escenario: cómo llegamos hasta aquí, qué dice el mercado hoy con precisión, y qué hacer con la información en el contexto actual.
Ocho normas, un mismo patrón
Desde la creación del Fondo Mivivienda en 1998, el sector ha operado bajo una sucesión de instrumentos que rara vez sobrevivieron un ciclo completo de inversión. La línea de tiempo documenta el patrón: normas estructurales y de bajo conflicto entre 1998 y 2013, una fase de incentivos cada vez más agresivos entre 2018 y 2021, y un punto de quiebre competencial en junio de 2023 que reordenó por completo el mapa de quién decide qué.
Figura 1
Línea de tiempo normativa VIS, Lima Metropolitana, 1998–2026
Nota. Adaptado de «Antecedentes normativos en materia de VIS» (material de trabajo, 2026), por el Instituto Peruano de Estudios del Hábitat (IPEH). Elaboración: VeMás Consultoría Inmobiliaria / Ciudad+.
La Sentencia 302-2023 del Tribunal Constitucional confirmó que zonificación, planeamiento urbano y altura máxima son competencia municipal exclusiva, no del Ministerio de Vivienda. Lo que vino después ilustra con precisión el costo real de esa inestabilidad. Bajo el DS 010-2018, la altura permitida para VIS se calculaba con una fórmula nacional basada en el ancho de la vía más los retiros, fórmula que en avenidas amplias de San Isidro o Miraflores habilitaba legalmente edificios de hasta 28 pisos donde la ordenanza municipal solo permitía 10. El DS 006-2023, emitido tras la sentencia, no insistió en imponer esa altura directamente, pero abrió una vía alternativa: convirtió el beneficio de altura en algo facultativo para cada municipalidad, que podía concederlo a cambio de un pago equivalente al 2.5% del valor de obra. En la práctica, un proyecto podía comprar la altura que antes la norma nacional le daba gratis. Esa ventana también se cerró: en agosto de 2024 el propio TC precisó que su sentencia de 2023 aplicaba a todos los componentes de la materia, y anuló los artículos del Reglamento VIS que sustentaban ese mecanismo de compra. Un mismo proyecto, licenciado bajo la primera norma, pudo terminar sin sustento legal bajo ninguna de las tres versiones sucesivas en menos de dos años.
Ese conflicto frenó la formulación de nuevos proyectos VIS en distritos top desde 2023, pero el efecto no se notó de inmediato: los proyectos ya aprobados siguieron vendiéndose con normalidad, y el desfase estadístico ocultó la caída hasta que, sumada a la salida del Rango 5 en 2025, se hizo visible en los lanzamientos del Q1 2026.
Figura 2
Unidades vendidas por segmento de mercado, Lima Metropolitana, 2007–2025
Nota. Elaborado con base en CAPECO (2007–2026), Informe Económico de la Construcción, N.° 84 – 98. El dato de 2025 es una estimación.
Figura 3
Conflictos normativos: DS 010-2018, DS 006-2023 y DS 005-2025
Nota. Adaptado de «Antecedentes sobre conflictos normativos» (material de trabajo, 2026), por el Instituto Peruano de Estudios del Hábitat (IPEH). Elaboración: VeMás Consultoría Inmobiliaria / Ciudad+.
Según Liliana Aliaga, especialista en cabidas arquitectónicas con más de veinticinco años de experiencia, el marco que queda de todo este proceso no es una norma única sino tres capas que conviven sin sustituirse entre sí.
La Ordenanza 2361 regula parámetros urbanísticos en Lima Metropolitana, exactamente las materias que el TC confirmó como competencia municipal. El Reglamento VIS regula condiciones específicas como el área mínima de 40 m², algo que el propio TC validó como distinto de zonificación al rechazar el pedido de la Municipalidad de Lima de anular ese artículo. Y el artículo 18.1 del DS 005-2025 remite expresamente al Reglamento Nacional de Edificaciones, que nunca dejó de aplicar. Diseñar un proyecto VIS asumiendo que basta revisar una sola norma es el error más costoso que puede cometer hoy un desarrollador. El Gráfico 3 detalla qué norma regula cada variable específica y qué institución es competente para cada decisión: un mapa de responsabilidades que conviene tener a mano antes de iniciar cualquier proceso de aprobación.
Figura 4
Capas normativas simultáneas en un proyecto VIS
