El último derrumbe en el acantilado de la Costa Verde marcó el pasado 18 de diciembre del 2019 al distrito de Barranco provocando el bloqueo por completo un carril de la vía en dirección sur-norte.
En Setiembre 2019, se había declarado en estado de emergencia los acantilados mediante el decreto n°161-2019-PCM. Según declaraciones del alcalde de Lima, Jorge Muñoz, no es suficiente, ya que se requiere de un apoyo económico por parte del Ejecutivo para poder gestionar las medidas de prevención a largo plazo.
Dentro de este marco, el 24 de enero del 2020, “El Peruano” pone en conocimiento colectivo “El Reglamento que regula el procedimiento y las condiciones para la aplicación de la ordenanza n°2184 que precisa la ordenanza n°1414” que declara la intangibilidad de los acantilados que conforman el corredor ribereño de la Costa Verde en la provincia de Lima.
La ordenanza n°2184 que precisa la n°1414, presentada el 5 de octubre del 2019 por la Municipalidad Metropolitana de Lima, declara la intangibilidad del acantilado, refiriéndose a la plataforma superior colindante de los acantilados de la Costa Verde. Esta plantea la prohibición de:
- Emisión de certificados de zonificación
- Licencias
- Nuevas edificaciones
- Ampliaciones a inmuebles existentes
El Reglamento establece cómo accionar ante las diferentes situaciones que se presentan en la actualidad. En principio, los proyectos que se encuentran en curso pueden continuar su desarrollo con la entrega de una carta de Seguridad de Obra (incluido el formato en la publicación del Peruano), asegurando la estabilidad del talud, acompañado de los estudios respectivos.
Del mismo modo, las municipalidades que cuenten con una regulación especial para dar licencias de habilitación urbana o edificación, antes de la entrada en vigor de la ordenanza, podrán brindarlas en la zona intangible si existe un estudio de estabilidad del talud, y se autoriza la obra bajo la responsabilidad municipal. De no ser el caso, la otorgación de derechos adicionales de edificación transferible son la principal solución que se brinda a pesar de tener licencias o anteproyectos aprobados antes de la emisión de la ordenanza.
Este Derecho Adicional de Edificación Transferible (DAET) propone compensar los derechos no ejecutados en lotes ubicados en la zona declarada intangible, que posteriormente regirán en la zona receptiva designada en los distritos involucrados en el acantilado. Se calcula según parámetros urbanísticos y edificatorios los m2 dejados de construir: el área techada en relación con el número de pisos (se calcula desde el nivel 0, no sótanos) con alturas de 3 metros para uso residencial y 3.5 metros para comercio.
Si bien, no está permitido emitir estos certificados hasta tener el plan de prevención y reducción de riesgos de desastres de la Costa Verde; aquellos proyectos en trámite si pueden presentar su solicitud de reconocimiento.
Por último, la revalidación de licencias de funcionamiento se dará si no involucra más área techada o modificación de las estructuras, incluyendo una declaración jurada del titular con respecto al conocimiento de la ordenanza n°2184.
El caso de Sao Paulo
En lugares como Sao Paulo –Brasil, se vienen implementando instrumentos fiscales y reguladores similares desde los años 90 en respuesta a políticas de regeneración urbana. Dirigido por el gobierno local para obtener la atracción de inversores privados y emprender proyectos de inversión de trabajo conjunto. Uno de ellos fueron las Operaciones Interligadas (OI) siendo una de las primeras para capturar plusvalías. Su creación se basó en la necesidad de transferir familias que habitaban en tugurios de propiedad privada a orillas de ríos que buscaban ser canalizados.
La ley consistía en brindar cambios en índices urbanísticos a cambio de construcción de interés social para aquellos desalojados. Esta, también contemplaba a terrenos no ocupados, que fue donde la mayor parte de estas OI se dieron, aprovechando la excelente localización.
Objetivos y consecuencias
A partir de un plan de ordenamiento territorial, se querían transferir a zonas seguras la vivienda social y atenuar conflictos sociopolíticos ante la remoción, sin considerar la localización. Lo que llevó a los desarrolladores a colocarla en zonas muy alejadas, para minimizar los costos. Se construía en donde el precio del suelo era más bajo, pero lugares donde nadie deseaba ir; todo esto debido a que se entregaba el proyecto como pago, no el dinero para su ejecución directamente al gobierno.
Si bien el proyecto no fue exitoso en su totalidad y se tuvieron que realizar varias modificaciones; se proporcionó legitimidad al cobro de contrapartidas económicas por beneficios urbanísticos, de uso y ocupación del suelo concedidos a los desarrolladores; permitió que los desarrolladores tuvieran garantizadas sus ganancias, aunque pagando contrapartidas por las nuevas posibilidades que índices urbanísticos incrementados proporcionan.
Podemos considerar esto como una oportunidad para los propietarios y desarrolladores con respecto a los beneficios de derechos de construcción y las ganancias que se podrían obtener de ello en la zona receptora. Las cuales se ubican en su mayoría en vías dentro del distrito a excepción de Chorrillos que no presenta un área para ello.
Pero aún más para el Estado, que, siguiendo ejemplos de ciudades latinoamericanas, debería proponer estas medidas con una visión mucho más ambiciosa y no únicamente para resolver una situación de urgencia. Son ejemplos replicables si contamos con:
- Un cuerpo legal que proporcione seguridad jurídica a todos los agentes involucrados en el proceso.
- La existencia de un mercado financiero que dispute entre los desarrolladores la compra.
- Una gestión que sepa cuál es el momento y la cantidad de ofertados en el mercado.
Todo esto, con miras de instrumentos urbanos para la renovación urbana.
Estamos acostumbrados a parchar necesidades de la ciudad y no proponer soluciones visionarias. Es cierto que la ausencia de un Plan Maestro que permita guiar las medidas o intervenciones, dificulta que se pueden plantear transformaciones urbanísticas estructurales, sociales, así como el valor ambiental en nuestras ciudades; pero eso no elimina la necesidad de soluciones para transformar áreas degradadas en nuevas centralidades.
Chorrillos:
No presenta área receptora.
Barranco:
-Jr. Catalino Miranda, tramo entre la Av. República de Panamá y Jr. Venegas (Vía Local) -9 pisos.
-Jr. Pero Heraud, tramo entre la Av. República de Panamá y Jr. Venegas (Vía Local) – 9 pisos.
–Jr. Aurelio Souza, tramo entre la Av. Prolongación El Sol y Jr. Venegas (Vía Local) – 9 pisos.
Miraflores:
– Av. Angamos Oeste, tramo entre la Ca. José Polar y la Av. Paseo de la República (Vía arterial) – 10 pisos.
–Av. Alfredo Benavides, tramo entre la Av. Paseo de la República y la Av. Tomás Marzano (Vía arterial) – 15 pisos.
– Av. Paseo de la República, tramo entre la Av. Domingo Orué y la Av. Tejada (Vía Expresa) – 25 pisos.
– Av. República de Panamá, tramo entre la Av. Andrés Avelino Cáceres y la Av. Miraflores (Vía arterial) – 15 pisos.
–Av. Arequipa, tramo entre la Av. Andrés Aramburú y la Av. Ricardo Palma (Vía Colectora)– 15 pisos.
–Av. Ricardo Palma, tramo entre la Av. Paseo de la República y la Av. General Montagne (Vía Colectora y tramo Local)– 10 pisos.
–Av. Tejada, tramo entre la Av. Paseo de la República y la Av. Miraflores (Vía Local)– 11 pisos.
San Isidro:
–Av. Arequipa, lado este (tramo: Av. Aramburú – Ca. Olavide) (Vía Colectora) – 12 pisos.
Magdalena:
– Av. Sánchez Carrión, tramo entre la Av. Brasil y la Av. Juan de Aliaga (Vía Colectora) – 13 pisos.
–Av. Pérez Araníbar, tramo entre las Av. Del Malecón y Av. Juan de Aliaga (Vía arterial) – 13 pisos.
San Miguel:
–Ca. Diego de Agüero cdra. 01 (frente a parque) (Vía Local) – 15 pisos.
–Jr. Independencia cdra. 01 (ambos lados) (Vía Local) – 15 pisos.
Autora: María Katia Tejada
