Estamos en una coyuntura donde, por un lado, pronto empezarán a operar mega obras como el
Mega puerto de Chancay, la Ciudad Aeropuerto, y se reactiva Chavinmochic III. Se adjudican nuevas carreteras y anillos viales, además de que se refuerzan las cadenas de produccióhttp://(https://ciudadmas.com/opinion-y-analisis-inmobiliario-chancay/n para aprovechar al máximo las capacidades del puerto. Esto nos ha posicionado como un actor interesante en el mercado internacional, y nuevamente la segunda economía más grande de América mira con buenos ojos invertir en Perú.
Paradójicamente, el mercado inmobiliario viene disminuyendo su oferta debido a una serie de elementos relacionados con la predictibilidad jurídica generada por la crisis política. Hay incertidumbre a largo plazo sobre cómo serán las políticas económicas debido a la falta de institucionalidad y liderazgo político, además de una inadecuada normativa producto de una contrarreforma a la Ley DUS y la politización del modelo de vivienda de interés social. Esta ley rige las políticas de ocupación y uso del suelo, además de las normativas de edificaciones a nivel nacional.
Perspectiva y Oportunidades
Mirando el escenario desde una perspectiva más amplia, podemos entender que la demanda de vivienda seguirá creciendo. Al no encontrar oferta adecuada formal, se abre la cancha para la informalidad, lo que significa que las inversiones inmobiliarias tienen varios frentes de amenaza. Con las herramientas digitales que hoy en día todas las inmobiliarias tienen acceso, es difícil diferenciar un proyecto formal de uno informal o ilegal.
¿Qué significa esto?
Significa que hay más demanda insatisfecha que está pronto a incrementar su capacidad adquisitiva. Hay muchos espacios urbanos fuera de Lima que se vuelven interesantes para invertir en educación, salud, vivienda, comercio, industria y almacenes de diferentes tipos. Para detectar estas oportunidades, hay que tener acceso siempre a consultas con expertos y locales, data confiable y profesionales que no se presten a malas prácticas. Esto aplica no solo a desarrolladores o inversionistas del sector inmobiliario, sino para todos.
Cambios Recientes en el Mercado Inmobiliario
Ahora que hemos pintado la cancha en líneas generales, hay algunos puntos que debemos entender, ya que en el proceso de la reforma y contrarreforma de la ley DUS, ha habido una serie de ajustes al mercado que debemos considerar.
Elementos Cambiados y Éxito en Negocios Inmobiliarios
- Más Actores en la Cancha: El problema es que la mayoría de los actores están dentro de la informalidad, y es difícil competir con el tablero inclinado. Aquí conviene competir por valor agregado, trabajar con buenos arquitectos y conceptualizadores de proyectos para tener mejor producto.
- Tablero Menos Predecible: Las idas y vueltas en las ordenanzas, reglamentos, paralizaciones de obras y otros elementos han hecho que tengamos que ser más estrategas a corto y largo plazo. Conocer una comunidad de personas con experiencia, donde puedan compartir consejos e información es ideal en estos escenarios. Por eso existe La Incubadora | Negocios Inmobiliarios.
- Menor Capacidad Adquisitiva de los Clientes Finales: Esto hace que tengamos que ser creativos en la negociación y financiamiento del proyecto, además de tomar las medidas legales y de tiempo adecuadas para que se puedan cumplir con los objetivos planteados en las fechas de entrega. Necesitan un estudio de benchmarking revisando velocidades de venta y porcentajes de absorción, para detectar también los nichos en precios y áreas que tienen mejor comportamiento. Aquí existen varias empresas en el mercado, pero la más especializada es ve-mas.com.
- Bancos No Diversifican Sus Productos: La falta de oferta genera que los bancos puedan descremar más y seleccionar solamente a los más atractivos. Esto hace el proceso más largo y, como consecuencia, incrementa el tiempo que los proyectos estarán a la venta. Debe hacerse presión por parte de los gremios y el estado para que se diversifique la oferta, ya que en otros países las tasas de interés son desde ½ a 1/5 de lo que se paga en el Perú.
- Pérdida de Confianza por el Incremento de Proyectos Estafa: Como consecuencia de todo lo expuesto, cada vez más proyectos son informales, ilegales o no llegan a los objetivos de venta plateados por tener un producto, equipo o estrategia inadecuada. Si vamos a invertir en proyectos, debemos saber bien cómo separar la paja del trigo y ver qué proyectos tienen mejor posibilidad de cumplir con las velocidades de venta y además generar la rentabilidad deseada. Para llegar a tener esta capacidad, hay que entender a fondo cómo funciona la estructuración de un proyecto inmobiliario y llevar capacitaciones de evaluación de riesgo, además de análisis de ciudad.
