El crecimiento desorganizado de ciudades como Lima, Chiclayo, Arequipa y Piura ha sido constante, experimentando desde los años 90 un fenómeno de expansión. Este fenómeno, antes conocido como invasiones, ha evolucionado en diversas formas como desarrollos informales, habilitaciones urbanas, proyectos inmobiliarios y autoconstrucción.

Problemas en la Búsqueda de Ciudades Adecuadas

Uno de los principales obstáculos para lograr viviendas dignas y ciudades adecuadas es la falta de continuidad en la planificación urbana. Los planes se modifican cada 4 años, principalmente por decisiones arbitrarias que no responden a una estrategia articulada entre los distritos. Esta fragmentación afecta el crecimiento ordenado y sostenible de las ciudades.

Además, el marco normativo vigente se enfoca en un pequeño segmento de la población con capacidad adquisitiva media-alta. El costo de construir una vivienda mínima de 40 m², con un costo básico de $500 por metro cuadrado, sumando impuestos, utilidades, áreas comunes y el valor del terreno, hace que una vivienda se sitúe en un mínimo de $40,000, excluyendo a gran parte de la población, especialmente a los NSE más bajos.

La Exclusión de Gran Parte de la Población

La normativa actual privilegia el desarrollo inmobiliario vertical en zonas céntricas y destinadas al NSE B. Esto deja fuera a personas con menor capacidad adquisitiva que, sin alternativas formales, recurren a opciones informales como la autoconstrucción o la compra de terrenos sin habilitación urbana. La falta de suelo adecuado con servicios básicos como agua y desagüe encarece aún más la oferta formal, creando una competencia desleal cuando asociaciones venden terrenos sin planificación ni inversión en infraestructura urbana.

Brechas y Oportunidades en el Mercado Inmobiliario

Para cerrar la brecha, se requiere una normativa especial que incentive la creación de viviendas adaptadas a diferentes segmentos: viviendas para jóvenes, estudiantes y adultos mayores. Estos grupos tienen dinámicas diferentes que no están siendo atendidas por programas como Techo Propio o MiVivienda, que se enfocan en sectores formales y con capacidad crediticia.

Incorporar modelos de vivienda en alquiler y medir su cumplimiento podría ser clave para formalizar parte del mercado que hoy no es visible para el sistema financiero. La mayoría de las transacciones en alquiler o compra de terrenos ocurre fuera de la formalidad, generando una gran brecha en la información disponible.

El Tamaño de la Oportunidad

Haciendo una estimación simple (los números son estimados gruesos que solo buscan graficar una escala, no dar un dato real especifico), si el 10% del mercado inmobiliario es formal, el 90% restante no lo es. De este 90%, un 30% corresponde al mercado de renta y un 70% a ventas. Si consideramos que el mercado formal de primera vivienda genera un flujo de S/ 3,000 millones anuales, el mercado informal podría representar hasta S/ 33,000 millones. Esto refleja una enorme oportunidad de formalización que, de aprovecharse, podría generar S/ 10,000 millones adicionales en impuestos y reducir significativamente la brecha de vivienda.

Aunque este ejercicio es teórico, ilustra la magnitud de la oportunidad perdida al no formalizar este segmento. Con una normativa adecuada y políticas que fomenten la competencia justa entre personas naturales y jurídicas, podríamos mejorar significativamente la capacidad de producir vivienda formal y disminuir la brecha habitacional en el Perú.

Ejercicio simple de sustento para el punto del costo de la vivienda y el precio de venta: