Hemos evaluado, desde diferentes perspectivas, el escenario de vivienda social en el Perú y encontrado que todavía existe mucho por hacer. Creemos que hoy en día no se está favoreciendo realmente a las comunidades, esto porque las normativas existentes generan especulación sobre el valor de suelo y no establecen la necesidad de hacer un real trabajo de desarrollo urbano sostenible mediante la incorporación de sistemas para gestión humana que ayuden a empoderar y dar herramientas de desarrollo a los sectores que más lo necesiten.
Sabemos que el estado tiene el interés de generar suelo para cubrir el déficit habitacional, específicamente dentro de los sectores más vulnerables, para lo cual ha generado diferentes organismos y programas que se enmarcan dentro del objetivo de generar vivienda social. Estos programas, buscan a su vez dinamizar la economía local de cada ciudad, lo cual hace trasladando al mercado inmobiliario privado los programas de ejecución de habilitaciones urbanas y vivienda social mediante exoneraciones de impuestos, subsidios, bonos y apoyos por parte de entidades técnicas del estado.
Es importante mencionar que hoy en día los proyectos inmobiliarios constan de una estructura relativamente fija, dentro de la cual la habilitación urbana + costo de terreno representa entre el 27% a 35% del valor total del proyecto (total de facturación en ventas), costos directos de obra alrededor del 30%, mientras que el saldo se encuentra dividido en los costos indirectos (proyecto, marketing, legal, permisos, etc.), costos financieros, utilidades e impuestos. Sabemos que los costos de mano de obra, materiales de construcción, costos indirectos y financieros son estándares en el mercado, y no suelen variar mucho al menos que se creen nuevas tecnologías o cambien los requerimientos del proyecto, es por esta razón que las principales variables que se pueden controlar en un proyecto inmobiliario son las utilidades, el costo de habilitación urbana y el valor del terreno.
Según la normativa vigente, las habilitaciones urbanas deben ser realizadas por personas naturales o jurídicas siguiendo los procesos respectivos donde participan municipalidades, ministerio de vivienda y/o plan de generación de suelo urbano según corresponda de acuerdo al proyecto a desarrollar y las necesidades del mismo, en tal sentido, es pertinente mencionar que las principales entidades que intervienen son: Municipalidad local, Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) y Programa Generación de Suelo Urbano (PGSU).
Como mencionamos párrafos arriba, existen costos ya definidos en el mercado y se debe resaltar que el motor del mercado inmobiliario es la empresa privada, la cual no suele tener interés ni vocación social. Es por esta razón que no se incluyen costos que ayuden a evaluar en real medida las necesidades del consumidor final, lo cual se traslada a diseños de urbanizaciones y tipologías industrializadas que no responden al clima, identidad, costumbres, materiales u otras características que puedan definir un lugar determinado.
Además, según lo analizado en la normativa vigente y como hemos mencionado, con el fin de dinamizar la economía local existe una clara intención de trasladar el riesgo y costo al mercado inmobiliario; sin embargo, los costos inherentes al saneamiento físico legal previos a inscribir el suelo son absorbidos por las comunidades y/o propietarios del terreno (quienes en muchos casos no cuentan con los recursos ni conocimientos para hacerlos). Si a esto le sumamos la especulación del mercado, utilidad del inversionista, intereses en el tiempo y expectativas del propietario, se genera un suelo eriazo sin capacidad urbanística con un precio mínimo demasiado alto, lo cual se potencia a la hora de darle los parámetros necesarios.
Si comparamos el esquema de participación del valor de suelo sobre el total de facturación en ventas (30%) del mercado inmobiliario de vivienda social del Perú con países como Colombia o España (10=% o 12%), está más que claro que el modelo de vivienda social depende de subsidios para disminuir el impacto del valor de la tierra, lo cual hace que cuando se incrementa el subsidio, se incrementa el valor del suelo pero no se mejora la calidad de vida de las personas que necesitan de estos programas, haciendo que Mi Vivienda y Techo Propio tengan obvias fallas en concepto que se trasladan luego a ser barreras de desarrollo para familias vulnerables.
En resumen, deben haber ajustes a la ley de habilitaciones urbanas, planificación de ciudades y a la forma cómo el estado exige a la inmobiliaria aportes por el bien del usuario final, y cuando se incremente el monto del bono, debe evaluarse incorporar exigencias de estudios sociales, climáticos, urbanos, entre otros que puedan sustentarse e incorporarse en el proyecto final.
VIVIENDA SOCIAL
Analistas y Autores:
Arq: Fernando J. Velarde Díaz
Empresa colaboradora: B&C Group
Abogada: Fátima Del Carpio
Fuentes:
Normativa PGSU:
http://www3.vivienda.gob.pe/pgsu/normativa.html
Decreto supremo 006 – 2017 – vivienda 28 02 2017:
http://caplima.pe/wp-content/uploads/2017/05/1520191-1.pdf
