Por Mg. Fernando Velarde, director de VeMás Consultoría
Cuando hablamos de inversión inmobiliaria en el cono norte, es importante entender que es un ecosistema muy complejo y se debe comprender tanto en sus elementos estructurantes, la geografía, demografía y saber qué planes urbanos, así como qué cambios en las reglas están en camino y puedan favorecer la inversión.
Sabemos que la demanda supera enormemente a la oferta, sin embargo, debemos mencionar que algunos elementos como colegios, centros de salud, centros comerciales, estaciones del metropolitano, tren eléctrico, zonas generadoras de empleo como industria ayudarán a estimular la demanda a buscar en un sector determinado. Por otro lado, contar con una normativa adecuada, acceso a suelo habilitado, adecuada fiscalización de desarrollos urbanos informales, tener un escenario de planificación predecible y contar con oferta crediticia adecuada al público objetivo serán fundamentales para que los desarrolladores inmobiliarios puedan generar la oferta necesaria en los lugares adecuados.
Ubicación de proyectos inmobiliarios en Lima Norte y Callao según categoría de tamaño
Como observamos en el mapa, no es en vano que el desarrollo de proyectos de menor escala, que no tienen el capital para invertir en habilitaciones urbanas y buscan suelo para desarrollar; estén concentrados cerca a los nodos ya consolidados donde ubicamos centros comerciales y en puntos transicionales con centros generadores de trabajo como ventanilla, esto significa que las tensiones entre zonas industriales y comerciales tenderán a generar demanda de vivienda y por lo tanto, las normativas e infraestructura de los ejes que cumplan con estas características deberán adecuarse para el desarrollo de vivienda social.
También existen elementos que afectan de forma negativa la decisión de compra, como el tráfico vehicular, problemas de conectividad con sus centros laborales, las preocupaciones de seguridad o delincuencia en una zona, falta de acceso a parques y estado de la infraestructura de soporte. Estos problemas son mitigables cuando se realizan estrategias de colaboración entre la municipalidad local y los desarrolladores inmobiliarios mediante la generación de obras por impuestos, asociaciones publico privadas, bonos de edificabilidad (DAETS) y otros esquemas que asistan a generar el capital para invertir en un proceso de regeneración urbana que motivaría a más inmobiliarias y fondos en sostener sus inversiones en estos sectores (ejemplos exitosos de esto hemos visto en la costanera de san miguel, en la victoria, barranco y Miraflores).
Proyectos y nodos estructurantes de Lima Norte y Callao
Como sabemos, la coyuntura internacional y local generan presión al alza en los costos de construcción y mano de obra, lo que nos obligan a planificar en corto plazo. Hemos visto cómo han crecido sustancialmente los ritmos de ventas para proyectos inmobiliarios de desarrolladores grandes en el cono norte, y entendemos que se debe a una serie de factores; para aprovechar la demanda no cubierta, debemos enfocarnos en desarrollar proyectos con una vida comercial no superior a los 2 años, para lo cual se deben identificar zonas de la ciudad donde podamos encontrar terrenos con las dimensiones y parámetros adecuados que nos permitan proyectar de 40 a 60 unidades de vivienda, aplicando estrategias de regeneración urbana colaborativa con otros desarrolladores y la municipalidad respectiva en búsqueda de una plusvalía mayor.
Para estimular la inversión, podrían crearse DAETS o bonos de edificabilidad por certificaciones de sostenibilidad apuntando a invertir en colocar las redes de agua y desagüe en zonas de interés para desarrolladores inmobiliarios donde no se encuentren lotes mayores a 750 m2, de esta manera se alivia la gran incidencia que tiene este costo sobre lotes pequeños.
También el sector financiero debe evaluar paquetes de con tasas de interés estabilizadas en el tiempo, paquetes de ahorro casa con barreras de acceso más bajas, de tal manera que sectores menos formales puedan demostrar sus ingresos y acceder a una primera o segunda vivienda.
Fuentes:
https://www.estudiorodrigo.com/wp-content/uploads/2021/09/PROYECTOS-DE-INFRAESTRUCTURA.pdf
https://www.garrigues.com/es_ES/project-countries/peru
https://www.investinperu.pe/es/app/DatosProyecto?idAPProyecto=35
https://portal.mtc.gob.pe/transportes/concesiones/ferrovias/sistema_electrico_linea2.html
https://aplicativos.munlima.gob.pe/ampliacion-metropolitano
https://www.investinperu.pe/es/app/DatosProyecto?idAPProyecto=5
