La Vivienda de Interés Social (VIS) ha sido un tema de debate desde la aprobación de la Ley DUS y su reglamento en el Perú, generando diversas reacciones entre actores públicos, privados y la ciudadanía. Uno de los principales cambios fue la transición de «vivienda subsidiada por el estado» a «vivienda promovida por el estado.» Sin embargo, este cambio ha generado confusión y diversas posturas debido a la falta de claridad sobre lo que implica la VIS y sus diferencias con otras formas de acceso a la vivienda.
¿Qué implica la vivienda promovida y subsidiada?
El término vivienda subsidiada se refiere a los programas del estado que ofrecen beneficios económicos tanto a desarrolladores como a compradores finales, permitiendo que más personas puedan acceder a créditos hipotecarios asequibles. Por otro lado, la vivienda promovida es aquella que cumple con los requisitos de formalidad establecidos, sin importar el nivel socioeconómico de los compradores.
Un punto importante es que el déficit habitacional afecta a todos los estratos sociales, pero las poblaciones más vulnerables sufren tanto un déficit cualitativo como cuantitativo. Para atender este problema, el estado ha creado incentivos que motivan a los desarrolladores privados a invertir en áreas de mayor riesgo económico, donde usualmente la inversión es menor debido a prejuicios relacionados con el incumplimiento de pagos. Sin embargo, estudios han demostrado que estas áreas tienen una buena tasa de cumplimiento.
El aumento de costos y la inversión inmobiliaria
Uno de los principales retos en el desarrollo de viviendas de interés social es el incremento en los costos de edificación y de suelo, lo cual complica la inversión privada. Es necesario implementar beneficios económicos y garantías que aseguren que los desarrolladores puedan continuar invirtiendo en estos proyectos. De lo contrario, el acceso a la vivienda se verá aún más restringido, afectando principalmente a los sectores con menor capacidad adquisitiva.
La politización del desarrollo urbano
Otro factor que influye en el desarrollo de la VIS es el componente político. Actualmente, las municipalidades tienen la potestad de establecer parámetros urbanos como el área mínima de una vivienda, la altura máxima de los edificios y la cantidad de estacionamientos, entre otros. En muchos casos, estas decisiones se politizan, especialmente en distritos de alto nivel socioeconómico, donde los alcaldes utilizan estos parámetros para generar campañas populistas y ganar popularidad de cara a las elecciones.
Esta politización no solo afecta el desarrollo de la VIS, sino que genera conflictos entre vecinos y nuevos desarrollos inmobiliarios, bajo argumentos como el aumento del tráfico o la sobrepoblación, perpetuando la exclusión de personas de menores recursos en ciertos distritos.
Programas insuficientes y el avance de la informalidad
A nivel internacional, muchos países han implementado programas diversos para la adquisición, alquiler, refacción y ampliación de viviendas. Sin embargo, en el Perú, los programas como «MiVivienda», «Techo Propio» y «Sitio Propio» han demostrado ser insuficientes para cerrar la brecha habitacional. La oferta formal de vivienda es limitada debido a la falta de incentivos y programas que aborden las diferentes necesidades del mercado, lo que contribuye al crecimiento de la informalidad.
La confusión en torno a la definición de VIS
Uno de los problemas más relevantes en torno a la VIS es su definición vaga, lo que da lugar a interpretaciones subjetivas y a su uso en discusiones políticas que frenan el desarrollo inmobiliario. Esta falta de claridad complica la creación de programas adecuados y limita la capacidad de análisis detallado sobre las verdaderas necesidades del mercado habitacional.
Propuesta para redefinir y diversificar la VIS
Para solucionar estos problemas, es fundamental replantear la nomenclatura de la VIS y diversificar los programas de vivienda. Algunas propuestas incluyen:
- Diferenciar entre vivienda formal, informal e ilegal: Es crucial establecer una clara distinción para evitar confusiones en las políticas públicas.
- Cambiar las definiciones actuales: Proponer definiciones más claras para cada tipo de vivienda, como:
- Vivienda Promovida: Toda vivienda formal que cumple con los parámetros urbanos establecidos y está destinada a fomentar el desarrollo inmobiliario.
- Vivienda Subsidiada: Vivienda formal que recibe beneficios del estado para facilitar el acceso de los compradores, como bonos o tasas de interés reducidas.
- Vivienda para Reubicación: Programas destinados a poblaciones vulnerables que necesitan ser reubicadas debido a desastres naturales o riesgos geográficos.
- Vivienda en Renta Vulnerable: Vivienda subsidiada de manera temporal para personas en situación de vulnerabilidad económica o de salud.
Este cambio en las definiciones permitiría una asignación más adecuada de beneficios y una mejor comprensión del mercado habitacional, reduciendo la confusión y facilitando la implementación de políticas más efectivas.
Conclusión: Un cambio necesario para la VIS
Es evidente que la situación de la vivienda de interés social en el Perú requiere una reevaluación. No solo es necesario redefinir los programas de vivienda para mejorar la precisión en sus objetivos, sino también diversificar la oferta para atender a los sectores más desatendidos. Además, es vital que las políticas urbanas no se politicen, ya que esto perpetúa la informalidad y retrasa el desarrollo sostenible de nuestras ciudades.
La vivienda de interés social debe ser vista como una oportunidad para mejorar la calidad de vida de todos los peruanos, sin importar su nivel socioeconómico. El trabajo conjunto entre el estado y los desarrolladores privados es crucial para cerrar la brecha habitacional y promover un desarrollo urbano más inclusivo y sostenible.
Autor: Fernando Velarde
