Opnión inicios 2016:
Hemos medido de primera mano un freno significativo en las ventas efectivas de vivienda de oferta primaria, sin embargo la demanda potencial no ha disminuido, todo lo contrario, se ha incrementado. Sabiendo esto ¿Qué otros factores han influido en el freno del mercado? Y ¿cómo podemos usar esta información para proyectar una opinión sobre el futuro del mismo?
Algunos de los fenómenos que pueden explicar el freno del mercado inmobiliario son:
• ELECCIONES MUNICIPALES 2010.
• GESTIÓN INEFICIENTE desde el punto de vista de los vecinos de Lima generó debilitamiento de la institucionalidad de la MML.
• REVOCATORIA 2013 la percepción negativa de la gestión de Villarán generó la consulta para remoción o permanencia de su gestión, lo que sumó desconfianza.
• MOROSIDAD DE PAGO EN SECTORES B y C según publicaciones y entrevistas a diversas entidades financieras en periódicos del 2014.
• ENDURECIMIENTO DE ACCESO A CREDITOS HIPOTECARIOS como consecuencia de la morosidad indicada por las entidades financieras.
• ELECCIONES 2015 donde sale elegido Castañeda Lossio como alcalde de la MML y critican duramente los esfuerzos de la gestión anterior.
• ABANDONAR PLAM2035 dejando sin plan vigente para desarrollo urbano a la ciudad de Lima y con ello sumando inseguridad en inversiones.
• LEASING INMOBILIARIO, a fines del primer semestre del 2015 se promovió la inconclusa ley que generó falsas expectativas y golpeó fuertemente a las ventas del período. La misma iniciativa siguió siendo promovida hasta el 1T 2016 que en campaña de elecciones presidenciales se empieza a promocionar adicionalmente la capitalización inmobiliaria.
• ELECCIONES PRESIDENCIALES 2016, incrementando inseguridad, inestabilidad como consecuencia se redujeron las inversiones de asociaciones público privado, se generó mayor debilitación de las instituciones e incremento en la inseguridad ciudadana.
• ESPECULACIÓN DE PRECIO DE VIVIENDA con tendencia generada por todo lo mencionado, por lo tanto no se percibe como un buen momento para comprar bienes inmuebles hasta que el mercado recupere confianza.
Como consecuencia, en el último año (2015-2016) los ritmos de ventas han caído un estimado de 41% mientras que el valor del m2 de oferta primaria ha subido un 16.8%, a la vez se ha incrementado la oferta de proyectos en alrededor de 11%.
Debido a la desconfianza generada por los factores mencionados se observó una preferencia por comprar viviendas listas para habitar, disminuyendo las preventas e incrementándose las ventas efectivas en entrega inmediata. La consecuencia directa de este fenómeno es el incremento de proyectos con menos de 40 unidades de vivienda en distritos como San Miguel, Jesús María, La Victoria, Surco, Miraflores, entre otros.
Evaluando el escenario, vemos que este fenómeno se puede mantener a lo largo del primer año y medio de gobierno, sin embargo existen muchos proyectos de gran escala a la venta que necesitarán cambiar sus estrategias para mantenerse competitivos. Durante este tiempo, la demanda potencial de los sectores B y C que siempre irá creciendo, tendrá más tiempo de ahorro y calificará a los créditos hipotecarios. Asimismo, veremos más participación de las cajas de ahorro con mejores ofertas ocupando el vacío que la banca tradicional está dejando desatendido.
Creemos que si se desea dinamizar el sector inmobiliario, se debe promover la disminución del interés financiero para el sector C, asimismo mejorar las políticas de inversión pública para infraestructura vial, parques y educación, fortaleciendo las dinámicas de barrio, seguridad ciudadana e institucionalidad para que las familias recuperen la confianza que necesitan y se abra un abanico de zonas donde invertir tanto en pequeña como gran escala.
