En VeMás siempre estamos analizando y evaluando el mercado inmobiliario desde la perspectiva urbana, de la competencia comparativa, estrategias de marketing y normativa vigente. Siempre nos hemos caracterizado por querer mejorar la calidad de nuestro trabajo y luego de 13 años dedicados a realizar estudios de mercado exclusivamente del sector inmobiliario y más de 1,600 estudios de mercado tanto en Lima como provincias, hemos desarrollado una metodología especializada que nos permite entender desde una perspectiva más amplia las tendencias y desplazamientos del mercado.
En este artículo resumimos los principales hitos del mercado inmobiliario para poder cerrar el 2019 con una visión más clara de lo que podría suceder el 2020, para esto hemos analizado el comportamiento alrededor de 50 proyectos más representativos para el sector de vivienda en los distintos sectores de Lima Metropolitana.
El Mercado Inmobiliario en Perspectiva
Es importante destacar que el sector inmobiliario viene evolucionando y adecuándose, reaccionando a la coyuntura socioeconómica y disponibilidad de terrenos, sin embargo, estos últimos 3 años el sector ha tenido cambios estructurales significativos que debemos resaltar.
Algunos de ellos derivan de la ley que incentiva la creación de fondos de inversión especializados al sector inmobiliario, cuyo reglamente se emitió el 2017 y ha tenido un impacto positivo en el sector:
“El Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) aprobó hoy el reglamento de la Ley N° 30532, Ley que promueve el desarrollo del mercado de capitales y del Decreto Legislativo N° 1188 que otorga incentivos fiscales para promover los Fondos de Inversión en Bienes Inmobiliarios.” – Diario Gestión
Asimismo, se generaron cambios sustanciales en decretos supremos y ordenanzas que regulan la edificabilidad a la vez que se promueven programas del estado a manera de bonos que tendrán un impacto en el mercado de alquileres. Otros aspectos relevantes a los que debemos estar atentos son las obras de infraestructura que afectarán la demanda y percepción de distintos sectores de la ciudad y por lo tanto, deben ser evaluados en detalle.
Cambios de normativas relevantes que afectaron el sector
Este año ha sido especialmente importante mantenerse actualizados en los cambios de ordenanzas y decretos supremos. Estas iniciativas se han dado con el objetivo de dinamizar el mercado inmobiliario, reduciendo el área mínima normativa para que más personas puedan acceder a viviendas dentro del casco urbano. En paralelo que se dieron estas medidas, algunas municipalidades implementaron ordenanzas especiales con el fin de brindar incentivos similares y mantener el status quo existente o que esperan de la comuna. En otras palabras, se otorgaron bonos similares a los de mivivienda, pero se obligó a que adquieran certificaciones de sostenibilidad. No se obliga a que las viviendas se vendan dentro de precios de programas de mivivienda.
Como consecuencia genera un doble impacto en el mercado, incrementando el ticket y alejando el precio de la vivienda del sector social. Por ejemplo: Para el distrito de San Borja, significará que de no especializarse y trabajar su marca ciudad, tendrá una fuerte competencia en productos de reemplazo desde Santiago de Surco. Pueden encontrar más información en el
siguiente enlace.
Bonos e incentivos del estado
En a misma línea que los incentivos normativos para dinamizar el mercado, el MVCS ha desarrollado y mejorado programas.
Destacan:
• Bono Verde
• Techo Propio
• Mi Vivienda
• Renta Joven
• Hipoteca Inversa
De éstos, los más relevantes para el sector inmobiliario en zonas metropolitanas consolidadas serán los de Bono Verde, Renta Joven e Hipoteca Inversa. Estos poseen un alto índice de compra como inversión y estas modalidades ayudan a bajar el interés y por lo tanto mejoran la taza de capitalización de este segmento. Asímismo, tanto renta joven e hipoteca inversa buscan formalizar y dinamizar el mercado para dos segmentos, jóvenes y adultos mayores que buscan viviendas en alquiler.
Esperamos que estos bonos mantengan el ritmo de ventas para los sectores sociales a los se dirigen a la vez que se incremente la venta como inversión para el mercado de alquileres. En este sentido, algunos de los sectores de la ciudad que tengan las características adecuadas verán un incremento significativo en los tickets y áreas más pequeños. Por lo tanto, generará un cambio del estilo de vida en éstos sectores de la ciudad. Esto es algo similar, aunque no tan especializado, a lo que ha acontecido en el distrito de Barranco.
Esto implica que debemos tener cuidado con generar gentrificación y fomentar las buenas practicas de las inmobiliarias respecto a los contextos urbanos donde se instauran. En tal sentido, algunos sectores de Surco, Pueblo Libre, Jesus María, Chorrillos y La Molina ven a tener un incremento de oferta y demanda, así como un cambio en el tipo de producto que se estará promoviendo para el 2020.
Proyectos de infraestructura que se han realizado que afectarán el valor del suelo
Uno de los principales elementos que afectan y condicionan las dinámicas urbanas son los grandes proyectos de infraestructura. Por esta razón es que debemos estar al tanto de los proyectos de inversión pública en infraestructura dentro de los cascos urbanos, conocerlos a profundidad y entender cómo se van a relacionar con el contexto donde se enmarcan. Este año se han realizado y avanzado proyectos sumamente importantes para el futuro de la ciudad. Destacamos:
- La ampliación del aeropuerto Jorge Chavez
- Avance de la linea 2 y ramal de linea 4 del metro de Lima
- Obras para los panamericanos, proyectos de trenes de cercanías, teleféricos, túneles, nuevos centros comerciales
Todas estas y otras intervenciones van a impactar en el valor de suelo y el valor percibido de los distintos sectores de la ciudad.
Las empresas inmobiliarias cada vez son más conscientes de la importancia de entender el contexto urbano para identificar productos y oportunidades. Esto se ha traducido en un empoderamiento del área de marketing respecto a los análisis contextuales, desde la detección del terreno, las estrategias comerciales y finalmente hasta la postventa.
La inversión en infraestructura ha significado (para Lima) que los desarrolladores cambien los sectores donde realizan búsqueda de cartera de terrenos. Ya sabemos que el desarrollo inmobiliario se ha dado en las zonas más céntricas de la ciudad, sin embargo, los nuevos proyectos acortarán tiempos de desplazamiento a la vez que generará demanda comercial y finalmente se cierra el circulo de los elementos que son ser atractivos y/o valorados para las personas que demandan vivienda. En este sentido, algunas zonas de Ate, Lurín, Chorrillos, Carabayllo, Ventanilla, Santa Rosa, Cercado, Bellavista y La Perla ya están generando el interés de los desarrolladores.
