La recuperación de la confianza empresarial, el crecimiento sostenido de la construcción y la aparición de nuevos polos urbanos generan uno de los escenarios más favorables para el sector inmobiliario peruano de los últimos años. Sin embargo, el país enfrenta simultáneamente desafíos estructurales que podrían limitar este nuevo ciclo expansivo: la vulnerabilidad frente a un eventual Fenómeno El Niño, la crisis de gestión de la obra pública y la necesidad de redefinir la política de vivienda para una nueva realidad demográfica. La gran pregunta no es si el mercado crecerá, sino si será capaz de transformar ese crecimiento en desarrollo urbano sostenible.
Por Fernando Velarde
Durante los últimos meses, el sector inmobiliario peruano ha comenzado a enviar señales que no se observaban con claridad desde antes de la pandemia. Los promotores vuelven a comprar terrenos, los desarrolladores reactivan proyectos que habían permanecido en espera y los inversionistas empiezan nuevamente a mirar el largo plazo.
Sin embargo, detrás de este evidente optimismo existe una realidad más compleja. Mientras el mercado privado muestra dinamismo y capacidad de adaptación, el país continúa exhibiendo debilidades estructurales relacionadas con infraestructura, prevención de riesgos y gestión pública. El futuro inmediato del sector estará determinado precisamente por la interacción entre estas dos fuerzas: la confianza recuperada y los desafíos pendientes.
Al analizar conjuntamente las visiones de diversos actores del sector inmobiliario y de la construcción, emerge una conclusión contundente: el Perú podría ingresar en uno de los ciclos inmobiliarios más interesantes de la última década, pero el éxito dependerá de decisiones que trascienden al propio mercado.
El regreso de la confianza como principal motor
El primer elemento que explica el cambio de escenario es la recuperación de la confianza.
Diversos actores coinciden en que las elecciones marcaron un punto de inflexión. Durante gran parte del año anterior, muchas decisiones de inversión permanecieron suspendidas debido a la incertidumbre política y económica. Tanto desarrolladores como compradores esperaban mayores definiciones antes de comprometer recursos de largo plazo.
Hoy ese panorama parece haber cambiado. Las reuniones para estructuración de nuevos proyectos se multiplican, los inversionistas vuelven a evaluar adquisiciones de suelo y las inmobiliarias reportan una mayor disposición de compra por parte de los usuarios finales.
Esta percepción encuentra respaldo en los indicadores macroeconómicos sectoriales. La construcción acumula más de un año creciendo por encima del PBI nacional, impulsada por la inversión privada, la expansión de la actividad minera y la recuperación del mercado residencial. La inversión privada registra crecimientos de dos dígitos y los niveles de optimismo empresarial alcanzan máximos que no se observaban desde 2017.
Más importante aún, la naturaleza de los proyectos que hoy se están evaluando revela una visión positiva de largo plazo. Muchos desarrollos inmobiliarios en etapa de estructuración tienen horizontes de ejecución de tres a cinco años. Nadie inicia un proyecto de esa magnitud si espera un deterioro significativo de las condiciones económicas.
En ese sentido, el mercado está enviando una señal clara: los actores privados creen que el contexto económico hacia 2027 será mejor que el actual.
El agotamiento de Lima Moderna y la búsqueda de nuevas fronteras urbanas
Otro fenómeno que marcará los próximos años será la transformación geográfica de la oferta inmobiliaria.
Durante décadas, Lima Moderna concentró la mayor parte de la inversión residencial formal. Distritos como Miraflores, San Isidro, Surco, Magdalena y Jesús María capturaron gran parte del crecimiento del mercado. Sin embargo, este modelo comienza a mostrar signos de agotamiento.
La escasez de terrenos, el incremento sistemático de los precios del suelo y la concentración del mercado en pocas empresas de gran escala están reduciendo el margen para nuevos desarrollos competitivos.
Paradójicamente, esta limitación está generando nuevas oportunidades.
La expansión hacia distritos en transformación urbana como Breña, Cercado de Lima y La Victoria ya no responde únicamente a la búsqueda de terreno más económico, sino también a una lógica de renovación urbana y proximidad a centros de empleo. Se trata de ubicaciones con infraestructura existente, acceso a transporte y potencial para proyectos de mayor densidad.
Al mismo tiempo, Lima Sur aparece como una de las grandes apuestas de la próxima década. Sectores como Punta Hermosa, San Bartolo y los corredores cercanos a industrias logísticas continúan captando interés tanto para vivienda permanente como para desarrollos con componentes comerciales y de servicios.
Esta tendencia se encuentra alineada con una realidad inevitable: el crecimiento urbano de Lima ya no podrá absorberse únicamente dentro de los límites tradicionales de Lima Moderna.
En consecuencia, las futuras oportunidades se encontrarán en zonas capaces de combinar suelo disponible, conectividad y crecimiento económico.
Provincias: el gran protagonista del próximo ciclo
Si existe una tendencia que probablemente transformará el mercado durante los próximos años es la creciente importancia de las ciudades fuera de Lima.
Cusco, Piura y Huancayo aparecen recurrentemente como algunos de los mercados con mejores perspectivas. Detrás de este interés existe una razón económica simple: estas ciudades han comenzado a desarrollar mercados laborales más sofisticados, mayores niveles de bancarización y una creciente capacidad de pago.
Piura constituye quizá el mejor ejemplo. Diversos actores reportan una situación de escasez de oferta en determinados segmentos, fenómeno que suele preceder a nuevos ciclos de desarrollo vertical. La fortaleza económica regional ha permitido que la demanda mantenga dinamismo incluso frente a escenarios de incertidumbre climática.
Huancayo representa otro caso interesante. Tradicionalmente caracterizado por operaciones al contado y mercados menos institucionalizados, comienza a mostrar condiciones que favorecen la expansión del crédito hipotecario y la participación de desarrolladores profesionales.
Cusco, por su parte, combina crecimiento económico, expansión turística y limitaciones de suelo que generan oportunidades para proyectos con propuestas diferenciadas.
El fenómeno es relevante porque evidencia una transformación estructural: el mercado inmobiliario peruano empieza a parecerse menos a un mercado exclusivamente limeño y más a un sistema multiciudad.
El comprador cambió más rápido que la industria
No obstante, el cambio más importante podría no estar relacionado con la geografía sino con la demanda.
La irrupción de la Generación Z está modificando profundamente la manera de diseñar y comercializar proyectos inmobiliarios.
Durante años, el sector asumió que determinadas amenidades constituían ventajas competitivas incuestionables: piscinas, salas de entretenimiento, zonas de parrilla o bares. Esa lógica funcionó para compradores millennials y segmentos específicos de renta media y alta.
Sin embargo, los nuevos consumidores tienen prioridades distintas.
La conveniencia se ha convertido en el principal atributo buscado. La proximidad a comercios, servicios, espacios de coworking y equipamientos urbanos pesa más que muchas amenidades tradicionalmente valoradas. Tener una farmacia, una tienda de conveniencia o un supermercado cercano puede resultar más atractivo que disponer de una piscina dentro del edificio.
Asimismo, conceptos vinculados al bienestar ganan protagonismo. Los gimnasios evolucionan hacia espacios wellness, los proyectos incorporan áreas verdes funcionales y las certificaciones ambientales comienzan a ser percibidas como un valor real por parte de los compradores.
Esta transformación conecta directamente con las tendencias globales de la denominada “ciudad de 15 minutos”, donde la calidad de vida depende menos de la cantidad de metros cuadrados y más de la capacidad de acceder a servicios esenciales en tiempos reducidos.
Para las inmobiliarias, el mensaje es claro: el producto del futuro será radicalmente distinto al producto exitoso de la década pasada.
La vivienda social sigue siendo la gran deuda
A pesar del optimismo general, existen desafíos que requieren atención inmediata.
Uno de ellos es la vivienda social.
Los créditos hipotecarios han alcanzado niveles históricamente elevados, pero se observan señales de desaceleración en algunos programas. Al mismo tiempo, persisten dificultades para producir oferta destinada a los segmentos de menores ingresos, justamente donde se concentra el mayor déficit habitacional.
La preocupación aumenta debido a la incertidumbre sobre la continuidad y suficiencia de los subsidios públicos. Sin mecanismos previsibles de financiamiento, resulta difícil para los promotores planificar nuevos desarrollos y atender la demanda existente.
Este problema trasciende al sector inmobiliario.
La vivienda formal genera empleo, promueve bancarización, reduce informalidad y amplía la base tributaria. Por ello, una política de vivienda efectiva debe ser considerada una política de desarrollo económico y social, no únicamente un programa sectorial.
Si el país aspira a producir entre 70.000 y 80.000 viviendas anuales de manera sostenida, será indispensable construir reglas estables, presupuestos previsibles y mecanismos de actualización que respondan a los cambios en costos e inflación.
El Niño: la amenaza que podría redefinir todas las proyecciones
Existe, sin embargo, un factor capaz de alterar cualquier escenario económico: un Fenómeno El Niño extraordinario.
Las advertencias provenientes de los especialistas son contundentes. La preocupación ya no radica únicamente en la ocurrencia del fenómeno, sino en la preparación insuficiente del país para enfrentarlo.
La falta de drenajes urbanos adecuados, los retrasos en obras de prevención, la inexistencia de esquemas claros de operación y mantenimiento y la debilidad institucional para ejecutar infraestructura representan riesgos significativos.
Para el mercado inmobiliario esto implica mucho más que posibles retrasos constructivos.
La resiliencia urbana se está convirtiendo en una variable fundamental para la valorización de activos. Los inversionistas comenzarán cada vez más a considerar riesgos climáticos, calidad de infraestructura y capacidad de respuesta institucional al evaluar nuevas ubicaciones.
En otras palabras, la competitividad de una ciudad dependerá crecientemente de su capacidad para gestionar riesgos.
Una oportunidad histórica para el sector
El mercado inmobiliario peruano enfrenta probablemente el escenario más interesante de los últimos años. La confianza empresarial regresa, las provincias ganan protagonismo, surgen nuevos polos urbanos y las preferencias de los consumidores empujan innovaciones que pueden mejorar la calidad de nuestras ciudades.
Sin embargo, este crecimiento no está garantizado.
El verdadero desafío será construir un mercado capaz de aprovechar el dinamismo privado mientras se corrigen las debilidades estructurales del entorno urbano. La expansión futura ya no dependerá únicamente de vender más departamentos. Dependerá de diseñar ciudades más resilientes, promover vivienda accesible, incorporar criterios de sostenibilidad y aprovechar mecanismos modernos de inversión y gestión.
Las perspectivas hacia 2027 son positivas. Probablemente veremos más proyectos, más inversión y más actividad inmobiliaria. Pero el éxito del sector no se medirá únicamente por el número de viviendas construidas o por la velocidad de ventas.
Se medirá por la capacidad del país para convertir este nuevo ciclo inmobiliario en una herramienta de transformación urbana. Porque la verdadera oportunidad que tiene hoy el Perú no es simplemente construir más. Es construir ciudades mejores para una nueva generación de ciudadanos.