¿Qué es el valor y cómo el urbanismo asigna valor a las propiedades?

18 de julio de 2019

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¿Por qué no valen lo mismo terrenos en Surquillo, San Isidro y La Victoria?

Hoy en día vemos cómo el mercado se potencia. Algunos sectores de la ciudad se benefician enormemente del nuevo valor de suelo. Además, las nuevas condiciones de recaudación tributaria que generan los desarrollos inmobiliarios atraen más capital e inversión municipal en un circulo virtuoso que, idílicamente, debe traducirse en una planificación estratégica que optimice recursos y potencie resultados deseados.

Estos pueden ser:

  • Disminución de delincuencia
  • Incremento de demanda de un sector
  • Mejora en la calidad de vida
  • Generar branding de marca ciudad
  • Lograr que las personas aprecien más un sector para vivir, comprar y/o trabajar.

Entonces, leemos palabras como “apreciar”, “valorar” y rápidamente le asignamos un concepto monetario, pero no siempre se trata de asignar precios. Para esto, debemos comprender ¿Qué es el valor?

Definición de Valor

«Valor» se tiende a entender como una cualidad o conjunto de cualidades por las que una persona o cosa es apreciada. Comúnmente se asocia “valor” en un sentido económico / comercial. Sin embargo, existen otras características relevantes del valor:

Para el idealismo objetivo, el valor es una cualidad que se encuentra fuera de las personas.

En cambio, para el idealismo subjetivo, el valor se encuentra en la conciencia (es decir, en la subjetividad de los sujetos que hacen uso del valor).

Para la corriente filosófica del materialismo, la naturaleza del valor reside en la capacidad del ser humano para reconocer al mundo en forma objetiva.

En otro sentido, los valores son características morales inherentes a la persona, como la humildad, la responsabilidad, la piedad y la solidaridad. En la antigua Grecia, el concepto de valor era tratado como algo general y sin divisiones, pero a partir de la especialización de los estudios, han surgido diferentes tipos de valores y se han relacionado con distintas disciplinas y ciencias.

Aplicado a la sociedad

Los valores también son un conjunto de cualidades positivas que la sociedad propone en las relaciones sociales. Por eso, se dice que alguien “tiene valores” cuando establece relaciones de respeto con el prójimo. Podría decirse que los valores son creencias de mayor rango, compartidas por una cultura y que surgen del consenso social.

El valor es un fenómeno que surge en el momento que un producto o elemento es comparado con otros, y cuando el usuario o cliente encuentra elementos que considera le sume o genere emociones, estilos de vida, incremento en plusvalías o cualquier proyección que genere una mejora respecto al estado actual va a ser apreciado, mientras que los otros elementos con los cuales compararon disminuyen su demanda y valor.

Valor Inmobiliario

Para poder comprender el valor real de un bien inmueble, no se requiere una simple tasación comercial. Es necesario una evaluación más compleja donde se pueda analizar:

  • ¿En qué parte de la ciudad estoy y cómo ésta afecta a mi terreno?
  • ¿Qué oportunidades, amenazas existen?
  • ¿El terreno tiene las condiciones normativas para aprovechar las oportunidades que surgen del contexto urbano?
  • ¿Cuál es la opinión del cliente potencial del sector y colindancias?
  • ¿Qué elementos generan características que el cliente potencial pueda valorar?
  • ¿Quiénes son mis vecinos y cuales son sus actividades socioeconómicas?
  • ¿Qué características espaciales, topográficas, calidad de suelo y legales tiene la propiedad que estamos evaluando?

Una consultoría es una opinión que suma valor, por lo tanto, es una opinión basada en la comparación de casos e información relevante para el desarrollo del proyecto. Esto implica que, si se realiza un análisis para definir un producto inmobiliario y no se considera de forma coherente el análisis urbano, la consultoría estará incompleta. Se dejarán de lado elementos importantes que pueden apreciar o depreciar el valor futuro.

Ejemplos reales

No es casualidad que el alcalde de la victoria compare un sector de su distrito con San Isidro. Esto lo hizo luego de una campaña potente de prensa y actividades que ayudarían a ordenar el distrito y mejorar la seguridad. Estos son dos aspectos que las personas de nuestra ciudad valoran mucho en la coyuntura actual. La lógica detrás es que los inversionistas perciban un aprecio del sector. Así, se espera que decidan llevar adelante proyectos que potencien las acciones del alcalde en el mediano plazo.

Este caso lo podemos comprar con Surquillo (Rep. de Panamá con Tomas Marsano) donde el valor metro cuadrado es inferior a Lince y La Victoria y los ritmos de ventas son bajos. Sin embargo, tienen mejores cualidades urbanas que podrían potencial los rendimientos de los proyectos del sector. Pero al evaluar y plantear estos proyectos, se apostó por un marketing aislado, no colaborativo con otras inmobiliarias. Críticamente, no existía una estrategia de mejoramiento de valor percibido y real del sector.

De haberse hecho esto, tendríamos hoy un valor metro cuadrado más cercano a los de la zona Zen de San Isidro y ritmos de ventas similares a Miraflores y Lince. (hoy en día el sector tiene una capacidad de incrementar sus números en un 30% sólo trabajando activaciones e intervenciones de bolsillo en paralelo que se promueven en prensa las mejoras que se están realizando.

Fuentes:

Importancia del valor en la arquitectura: https://www.ve-mas.com/la-buena-arquitectura-como-buena-inversion/

Importancia de la normativa en la asignación de valor: https://www.ve-mas.com/equidad-urbana-edificabilidad-vs-aprovechamiento/

¿Cómo influye la percepción de un elemento urbano en el comportamiento y valoración del usuario? https://www.ve-mas.com/la-falacia-de-la-ventana-rota/

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