A raíz de la coyuntura política, Ciudad+ inició una serie de entrevistas con los principales actores que intervienen en la ciudad para consultarles cuál consideran es la agenda pendiente del MVCS y qué tipos de retos debe de enfrentar la nueva gestión. En esta primera entrega conversamos con dos gerentes del sector privado, quiénes nos brindaron sus apreciaciones sobre los problemas inmediatos que se pueden abordar desde el ejecutivo.

Jaime Paredes – Gerente General de Urbana Perú

Subsidios y Zonificación 

La conversación con el gerente comenzó realizando un balance sobre las iniciativas de subsidios para la vivienda. Uno de los lanzados este año fue el Bono Renta Joven. En una perspectiva crítica, Paredes comentó que existe una desconexión entre el monto que se ofrece en el subsidio y el precio de las viviendas locales. “Los montos no calzan con los precios de las viviendas en los distritos céntricos. Esto empuja a los interesados hacia la periferia de la ciudad cuando quizás su centro de trabajo está por el contrario muy lejos. Eso afecta su capacidad final para independizarse, que era el objetivo final del plan.”

Paredes comentó además la necesidad de actualizar la zonificación de ciertas áreas de la ciudad para acomodarse a la realidad existente.

“En la ciudad se está consolidando un sector industrial en las avenidas más cercanas al aeropuerto, como las Av. Argentina y Colonial. Son varias las empresas industriales que ya operan en la zona, y varias más están pensando mudarse. Todo esto amerita que se evalúe un cambio de zonificación a nivel integral para toda esa área de la ciudad para responder mejor a las necesidades de vivienda, comercio y servicios.” 

Así mismo, comentó que el sector estaba a la expectativa del desarrollo de proyectos viales como la línea 2 del metro, que requerirá ir de la mano con otros ordenamientos.

El gerente mencionó además que si bien el Estado había ofrecido una serie de subsidios para la construcción de inmuebles en la periferia, se ha visto poco acompañamiento del Ejecutivo o municipalidades lo que refiere a proveer servicios complementarios. Esto sin duda afecta el interés de los clientes por el producto final.

“No es un tema de densificar por densificar, ya que no tiene sentido construir de golpe condominios con cientos de departamentos si es que no va acompañado de servicios como colegios o salud cercanos.”

Acercamiento con Municipios

Al ser consultado por Ciudad+ Paredes indicó que los desarrolladores inmobiliarios no han sido convocados para coordinaciones sobre el Plan de Desarrollo Urbano de los distritos. 

“Sin embargo, hemos visto esfuerzos individuales de algunas municipalidades realizando cambios a sus ordenanzas. El gerente mencionó el ejemplo de Miraflores, La Victoria y Jesús María. Allí las gestiones han generado interés por el desarrollo urbano en el distrito. Esto naturalmente motiva a los desarrolladores. Como Urbana, nosotros invertimos allí donde vemos que las gestiones están mostrando interés por mejorar.”

Retos a Futuro

Paredes comentó además la necesidad de tomar en cuenta al amplio sector informal del país. “Si no nos ponemos a pensar de una manera distinta – que puede incluir hasta bancarizarlos – para incluirlos dentro del mercado inmobiliario y darles acceso a crédito. Las personas se han vuelto creativas a raíz de la pandemia, y todos los actores del mercado necesitan adaptarse para incluírlos.”

Por último, el gerente señaló que el enfoque de la nueva gestión del MVCS debe enfocarse en tres puntos principales:

  • Tener claro la parte de saneamiento para mejorar los servicios en la periferia de las ciudades.
  • Coordinar con el MTC para agilizar toda la parte de proyectos de infraestructura vial, que son de vital importancia para el sector.
  • Facilitar coordinaciones con el enorme grupo de privados que está interesado en apoyar en el desarrollo de las ciudades.

Diego Abarca – Gerente Comercial de Paz Centenario

El Gerente Comercial de Paz Centenario comenzó señalando que se debe enfocar el futuro del negocio inmobiliario en dos aspectos:

“Primero, es necesario el impulso del sector como tal por parte del Estado. Es decir, generar acciones y un entorno que favorezca la inversión privada en el sector inmobiliario. Un entorno con reglas claras debe favorecer al desarrollo del sector de manera ordenada, cuidando que los desarrolladores que ya existen y los nuevos desarrolladores tengan la experiencia y el compromiso para desarrollar un mercado sostenible en el tiempo, de esta manera el beneficio será para todos, desde el Estado hasta el cliente final que obtiene un departamento de un desarrollador que lo acompañe por mucho tiempo.

En esta línea, un aspecto importante a considerar, y que va muy de la mano con las reglas que deben existir para generar un desarrollo inmobiliario eficiente y seguro, es el papel del Estado ante la existencia de un mercado inmobiliario informal, que se desarrolla principalmente a través de la invasión de terrenos. Esto, no solo genera condiciones desiguales para el inversionista responsable, si no que genera un desarrollo desordenado e inseguro que afecta la vida de la sociedad.

El otro aspecto es la simplificación en los trámites y procesos que el Estado tiene para otorgar las licencias y permisos que dan lugar a cada etapa de esta industria, desde los permisos y trámites para desarrollar un nuevo proyecto inmobiliario hasta las autorizaciones para ofrecerlo en el mercado.

Es importante que el Estado y las Municipalidades busquen simplificar estas gestiones, con la finalidad de hacerlas más eficientes y aclarar estos procesos. La idea no es tener menos reglas, al contrario, es generar normas claras que favorezcan un desarrollo ordenado y sostenible de esta industria.

Por otro lado, gran parte de la simplificación viene por el lado de la digitalización de estos trámites, una de las cosas más favorables que nos está dejando esta pandemia es que hemos acelerado nuestro aprendizaje para trabajar y gestionar todo desde entornos 100% digitales, las ventajas de estar acorde a la modernidad que nos dan las nuevas tecnologías van desde el ahorro que se consigue en materiales (que impacta positivamente en el medio ambiente), hasta el ahorro conseguido en el tiempo.

Apoyo al cliente de a pie:

Abarca también se refirió a los bonos MiVivienda actualmente existentes. Comentó que si bien estos están enfocados para apoyar a los sectores C y B-, se podrían ampliar para favorecer también a los sectores B y B+. “La idea es fomentar la adquisición de viviendas en todos los segmentos, para generar riqueza en el ciudadano de a pie. Una persona que se hace de un bien inmueble, se vuelve más responsable y consiente de lo que significa mejorar su calidad de vida. Además, está generando riqueza para su familia, ya que un inmueble adquirido genera plusvalía en el tiempo, y en el Perú la rentabilidad se genera con mayor seguridad ya que la demanda supera por mucho la oferta actual. Está claro que la inversión que una persona hace para adquirir un inmueble genera riqueza para su familia y para la sociedad.

Retos a Futuro

Para el Gerente es importante ver maneras de facilitar el acceso al crédito por parte de los Bancos, y eso se logra revisando dos cosas:

  • El costo de las tasas de interés para los créditos hipotecarios.    
  • Flexibilización de las barreras de acceso a los créditos hipotecarios.

Ambas cosas se logran conociendo a tu cliente, actualmente ya existe la tecnología para conocer cuáles son las características de las personas con un buen comportamiento de pago y para lograr replicar dichos modelos de comportamiento para la adquisición de nuevos clientes, de esta manera el control del riesgo y el manejo de la morosidad se hará mucho más eficiente, lo que generará, a su vez, tasas de crédito hipotecario más bajas.

Abarca espera que se retome lo que se estaba logrando hasta antes de la pandemia. Sin embargo, el MVCS debe de tomar en cuenta la rápida recuperación del sector inmobiliario.

“El desarrollo vertical en el Perú tiene muchísimo potencial, comparado con la región. Nuestro desarrollo aún está iniciándose, pero debe de ser un desarrollo ordenado e inteligente.”