El pasado lunes 12, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento publicó el Decreto Supremo N°029. Este modifica el Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación, con el fin de promover el desarrollo inmobiliario y brindar mayor oferta dirigida a sectores de interés social. Ciudad+ te explica aquí cuáles han sido las modificaciones más significativas para el sector inmobiliario.
Cambios en las reglas de juego del Sector Inmobiliario
En primer lugar, es importante mencionar que se determina que el Ministerio de Vivienda tiene por finalidad establecer las disposiciones básicas de diseño y reglamentar la obtención de una licencia de edificación. Es decir, el MVCS podrá fiscalizar los procesos de otorgamiento de licencias. Esto es totalmente nuevo pues la Municipalidad era la única que podía fiscalizar estos temas.
Asimismo, el reglamento busca brindar oferta y viviendas en formatos más accesibles a los ciudadanos. De esta manera, se establece el concepto de Vivienda de Interés Social. Esta es aquella solución habitacional subsidiada por el Estado y destinada a reducir el déficit habitacional, cuyo valor y sus requisitos se encuentran establecidos en el marco de los programas Techo Propio y Crédito Mi Vivienda, así como cualquier otro producto promovido por el MVCS (Interpretamos que incluye el Bono Verde).
Imagen proporcionada por Techo Propio.
Por otro lado, los proyectos de habilitación urbana y edificación pueden desarrollarse en cualquier zonificación residencial, así como en zonificación de comercio metropolitano, comercio zonal, vivienda taller y zonas de reglamentación especial, siempre que sean compatibles con el uso residencial y sean aprobadas por el Plan de Desarrollo Urbano. De esta forma, se planifica el crecimiento de áreas para la recreación pública y usos compatibles según la zonificación permitida.
Restricciones:
Es importante mencionar la restricción para desarrollar este tipo de proyectos en predios ubicados intangibles y alto riesgo. Se busca no promocionar ni incentivar las invasiones o tráficos de terreno.
De acuerdo a ambos puntos explicados, se dispone que, para acogerse a lo establecido, el proyecto de edificación debe desarrollar no menos del 50% de área techada destinada a vivienda de interés social (De acuerdo a los requisitos de los programas promovidos por el MVCS). Asimismo, el área restante puede integrar edificaciones con usos complementarios al residencial y compatibles con la zonificación.
Según los parámetros urbanísticos y edificatorios, para las habilitaciones urbanas el diseño de vías vehiculares debe ser contínuas. Los tramos de vías que no habiliten lotes deberán estar provistos de vereda a un lado y berma de estacionamiento al otro. Asimismo, para proyectos de edificación, se deben contar con estacionamiento para bicicletas correspondientes a un 5% del área neta prevista para estacionamiento vehicular. Esto mejoraría las vías en función al diseño y ubicación al terreno, así como promover la micro movilidad y el uso de bicicletas.
Comparación:
Finalmente, se modifican las densidades según los tipos de proyecto, sean multifamiliares o conjuntos residenciales. Aquí una comparación de las modificaciones:
Los siguientes cuadros muestran el antiguo Reglamento, según la Ley N°012-2019 para proyectos Multifamiliares. Según la modificación del reglamento, en Zonas residenciales de Densidad Media frente a parque o avenida, la densidad disminuye de 3,170 a 2,800 hab/Ha. Asimismo, las Zonas Residenciales de Densidad Alta ya no serán de acuerdo al área mínima de vivienda, sino tendrá una densidad de 5,600 hab/Ha.
Por otro lado, para Conjuntos Residenciales, la Ley N°012-2019 establecía restricciones según frente a calle o frente a parque y mostraba los siguientes cuadros para densidad (izquierda). Sin embargo, para la modificación del reglamento, no existe restricciones según la ubicación del proyecto. La densidad varía según el tipo de zona residencial. Para Conjuntos Residenciales, la densidad incrementa en los tres tipos de zonas residenciales.
Por último, existen modificaciones en la altura máxima de edificación. Para lotes ubicados con dos frentes a dos vías, las alturas de edificación correspondientes a cada vía se aplican hasta el 50% de la profundidad del lote.
De esta forma, se declara de interés nacional y necesidad pública la promoción de la inversión privada en la habilitación urbana de terrenos para la construcción de infraestructura, equipamiento urbano y el desarrollo preferente de programas de vivienda de interés social. Ello contribuirá con mejorar la competitividad económica de las ciudades y facilitar el acceso del suelo urbano.
Cabe mencionar que el MVCS dispuso que el reglamento sea publicado en su portal institucional (www.gob.pe/vivienda) durante 10 días hábiles, a fin que las entidades públicas y privadas y la ciudadanía en general puedan realizar observaciones y aportes.
