VeMás te explica algunas deficiencias en la respuesta del plan de reactivación económica en el sector inmobiliario.De cara al proceso de reactivación vemos que se están tomando una serie de medidas de parte del sector inmobiliario y lo aplaudimos. Sin embargo, resaltamos que pueden existir 2 grandes motivos (no los únicos) por los cuales la actual pandemia podría generar una crisis prolongada en el sector y deberían ser el enfoque de la respuesta de las autoridades:

1. Incertidumbre y desconfianza de parte del consumidor y del desarrollador

Este punto se basa en la percepción de la recuperación de la normalidad, del trabajo y de la facturación habitual. En la crisis del 2014 fue especialmente relevante el miedo de la burbuja inmobiliaria y la pérdida de empleo, lo cual hizo que las ventas retrocedan, Hoy por hoy, a pesar de que la demanda supera a la oferta, no se cumplen los objetivos porque se ha dificultado el acceso a la compra y a la relación entre el desarrollador y el cliente.

2. Falta de exposición y aplicación de los incentivos hacia el consumidor y desarrollador

Consideramos que, hasta el momento, existen buenas acciones por parte del estado. Sin embargo, estas medidas no tienen los resultados deseados debido a la lentitud con la cual se están reglamentando, difundiendo y aplicando por parte de los actores correspondientes.

3. El ensayo y error de esta nueva normalidad tanto por parte del consumidor como del desarrollador

El consumidor no sabe qué ruta seguir para lograr una compra, al igual que el desarrollador está aprendiendo a guiarlo.

Tomando en cuenta lo anterior, las autoridades deberían dejar las reglas de juego lo más claras posibles tanto para el desarrollador como para el cliente. No todos tenemos el mismo tamaño de equipo de trabajo ni acceso a la misma cantidad de información. Además, debido a que estamos en el proceso de la generación e implementación de nuevas reglas de juego, muchas personas se quedan mal o parcialmente informados. Esto disminuye la capacidad de rápida reacción y genera desconfianza, así como incertidumbre en el sector. A su vez, esto deriva en la prolongación de la crisis.

Debemos considerar que el estado de emergencia estaría ampliándose a más de 100 días y existe incertidumbre sobre el tiempo restante en cuarentena. En este sentido, se incrementan las dificultades que asisten en el proceso de comprar o vender un bien inmueble. Esto implica complicaciones:

• En la visita del interesado a la zona, al piloto y a la caseta de ventas.
• Costos que las empresas deben incurrir en generar herramientas digitales que subsidien estas limitantes.

Por esta razón es que se ha visto un retroceso en las ventas. Sobre todo los meses más duros han sido marzo y abril (que fueron periodos de profundo análisis y adecuación de parte de las inmobiliarias). Recién en mayo se empezaron a recuperar separaciones y ventas.

Impacto en las Ventas

Hemos observado que las empresas pequeñas que todavía funcionaban de forma tradicional han sido las más golpeadas por la cuarentena. De estas empresas, las que se dirigían a proyectos de NSE A fueron las que menos ventas registraron. Cabe resaltar que este segmento suele frenar sus compras cuando hay incertidumbre. Estimamos que las empresas con estas características que se dirijan a este público podrían presentar una caída global hasta del 30% en su facturación.

Por otro lado, hemos evaluado que el nivel socioeconómico más dinámico en las compras de departamentos son los B y C concentrando las ventas en un rango de edad entre 30 a 40 años. Esto sugiere compra de primera necesidad. Adicionalmente hay que resaltar que las empresas más grandes que se dirigen a este público ya se encontraban en el proceso de transformación digital. Es decir, ya contaban con equipos, herramientas y protocolos destinados parcialmente a la venta digital. Este perfil de empresas tuvo un retroceso parcial el primer mes de la cuarentena, pero nunca dejaron de registrar ventas o separaciones. Estimamos que podrían registrar una caída cercana al 10 y 15% en su facturación.

Sabemos que la actual crisis y experiencia sobre las condiciones de vida durante período de pandemia están acelerando algunos cambios que ya se venían dando en la ciudad, otros que se vendían dando en otros sectores como la transformación digital. Sin embargo, mucho se especula sobre cómo serán las consecuencias negativas que dejará sobre segmento de viviendas.

Transformación producto de la crisis

Cada pandemia ha resultado en un cambio significativo en las dinámicas socioeconómicas y en el hogar. Por ejemplo, la peste bubónica dio como resultado la normalización e instauración del planeamiento urbano como disciplina. Así, se crearon elementos cómo el desagüe, los closets, baños, reglamentos de iluminación y ventilación. Es entonces natural pensar que vendrán cambios en las dinámicas socioeconómicas que repercutirán fuertemente sobre las espacios habitables y urbanos.

Los estilos de vida vienen cambiando y se ha acelerado el proceso, implicando que las viviendas empezarán a absorber más actividades. Se estima que muchos de los que asumieron el teletrabajo lo mantendrán. Además, en la actual transformación digital se generarán más empleos de servicios digitales, influencers u otros que suelen funcionar como teletrabajo. Pensemos también que ni el suelo, los materiales de construcción van a bajar de precios y precios las viviendas tampoco. A esto, consideremos que los sueldos no van a crecer debido al freno que ha sufrido la economía. En el pasado, este fenómeno ha generado que las viviendas se reduzcan y no hay indicios que las cosas sean diferentes ahora, por esta razón, es posible que se empiecen a popularizar más los ambientes multifuncionales y muebles inteligentes.

Esto significa que los desarrolladores inmobiliarios ahora deben evaluar qué amenities deben ajustarse a los nuevos estilos de vida, los nuevos tipos de trabajo y dinámicas socioeconómicas.

La importancia del Plan Urbano

El negocio inmobiliario se encuentra fuertemente vinculado al plan urbano y la economía de la ciudad. Actualmente, el segmento está en un estado de incertidumbre con respecto a qué dirección tomará el Plam2040 y sus prioridades:

• Tipificación de los nuevos usos y alturas
• Tipos de estacionamientos,
• Aspectos relevantes para el desarrollo de productos inmobiliarios que puedan contemplar funciones cómo el teletrabajo
• Carros eléctricos con medidor eléctrico en la playa de estacionamiento
• Amenities de usos semi comerciales o concesionables
• Educación
• Estrategias de colaboración entre el proyecto y la infraestructura urbana
• Aprovechamiento de plusvalías para la generación de mejor ciudad

Debido a que la vivienda es un bien de primera necesidad, el mercado y segmento inmobiliario se va a recuperar, la demanda sigue superando la oferta y el país sigue en vías de desarrollo, además, todavía contamos con bono poblacional. Lo que debemos hacer es acelerar el proceso de adecuación a las nuevas reglas de juego, terminar el plan urbano y ponerlo por encima del alcalde de turno para que no pueda ser politizado, lo cual es fundamental para generar consistencia y confianza en el segmento inmobiliario.

La nueva normalidad

La forma de vida está cambiando drásticamente, debido a esto, las economías urbanas y dinámicas de movilidad están siendo repensadas. En todo cambio hay períodos buenos y malos hasta lograr llegar a cierta entropía, sin embargo, aquellos que aprovechen mejor sus recursos serán los que puedan generar mayor valor agregado.

Estos cambios afectan estructuralmente el espacio público y privado; para esto, se requiere una reevaluación acertada y veloz los planes urbanos, la normativa existente y entender cómo va a cambiar la forma en la que una persona valora una vivienda dentro de la ciudad.

¿Qué elementos son importantes tener en cuenta?

En base a nuestra experiencia y usando distintas herramientas de análisis urbano, resaltamos que estos enfoques nos podrán brindar un panorama macro para tomar decisiones más acertadas en la nueva coyuntura de la Lima 3.0. A fin de cuentas, ha cambiado la forma en cómo

• Nos comunicamos

• Consumimos

• Vivimos

• Nos trasladamos

• Entendemos estructura física de la ciudad

Entonces, se debe evaluar de forma macro y rápida algunas tendencias relevantes de la ciudad para determinar donde se generarán los mayores impactos, donde surgirán los lugares con mejor posibilidad de invertir un mercado inmobiliario saludable y que represente un lugar con los activos requeridos para una vida saludable.