Hoy en día el tiempo es un bien preciado. Es un factor que se valora en cada actividad que se realiza. Para proyectos inmobiliarios, el tiempo también es un recurso importante: es un elemento a gestionar dentro del proyecto. Por lo mismo, es necesario conocerlo a fondo para poder sacarle el máximo provecho. La importancia de conocer las etapas por las que pasará un Proyecto Inmobiliario y tener en cuenta todas, evitará el desvío de lo que realmente se quiere lograr y poder cumplir exitosamente el objetivo.
Fases de un Proyecto Inmobiliario
En primer lugar, sirve mucho gestionar por fases. Es decir, establecer primero el marco de tiempo general, subdividirlo en hitos acorte con objetivos específicos. Luego, se debe agrupar los que estén directamente relacionados para armar las fases. Una vez que se tengan las fases establecidas (generales), se pueden acotar ya actividades, es recomendable agrupar las actividades similares según sus aspectos o gestiones.
Elaboración: VeMas
Etapa de Planificación
La primera etapa de la planificación es la conceptualización y factibilidad del proyecto. En esta etapa debe identificarse una necesidad y hacer la pregunta de por qué se quiere construir en una determinada zona. También, hay que detectar cuál es la oferta y la demanda que existe en el lugar para generar una oportunidad de negocio. Un estudio de mercado puede ayudar en esta búsqueda pues nos permite conocer el producto demandado cerca de la propiedad, el porcentaje de absorción (cuánto se vende al mes de cada unidad), qué tipologías se vende más, etc.
Segunda Etapa: Permisos Legales
En la segunda etapa se obtienen los permisos necesarios de acuerdo a la legislación vigente. En cuanto al marco legal, se debe considerar los planes de la Municipalidad donde se ejecutará el proyecto, los reglamentos de construcción, parámetros del lugar, zonificación, etc.
Plan de Negocios
Después de estas dos etapas, se puede comenzar el plan de negocios, en el cual se explica detalladamente la propuesta, el objetivo y se analizan diversos factores como riesgos, contingencias y oportunidades, recursos a emplear, costos y utilidad, así como retorno sobre la inversión.
La compra de la propiedad es una etapa que resulta trascendental y en ciertos casos se puede efectuar después del estudio de factibilidad. Luego de ello, se piensa en el diseño arquitectónico (desde el anteproyecto hasta obtener un proyecto ejecutivo), consultores, ingenierías, contratistas, servicios administrativos, legales y contables, presupuestos, programas, manuales, políticas y procedimientos; así como la planeación de obra, procesos constructivos. Es importante también pensar en las estrategias de marketing, marketing digital, impreso, publicidad de la inmobiliaria, etc.
Ejecución
Por último, viene la ejecución de la obra, la cual también está separada por fases, como pre venta, en construcción, acabados y entrega inmediata. Luego, la post venta, la cual comprende el cierre de contratos de compra-venta y la individualización de cada unidad construida en el sector residencial. Para el sector comercial, incluye el cierre de contratos de arrendamiento de las oficinas o locales comerciales que se construyeron y la administración de rentas y áreas comunes.
Imagen extraída de Conexión Esan
Por otro lado, existen muchas herramientas que se pueden utilizar, tales como Project, la cual determina una ruta crítica, qué actividades pueden resultar afectadas, días hábiles y saber con exactitud los tiempos de cada actividad.
Conclusión
Como conclusión y resumen, se presenta el paso a paso de la planificación de un proyecto inmobiliario
- Determinar el Objetivo y Plazo General. Por ejemplo: Entrega del proyecto en 24 meses, Fin de ventas en 36 meses.
- Determinar los objetivos parciales del proyecto y contemplarlos como hitos en la programación. Por ejemplo: Lanzamiento en 6 meses, Inicio de Obra en 12 meses.
- Cada Objetivo parcial se convertiría en una fase de proyecto o se puede agrupar por gestiones. Por ejemplo: Desarrollo Técnico y los hitos de dicha fase serían aprobación de anteproyecto (lanzamiento), Aprobación de Expediente Municipal.
- Relacionar las actividades vinculadas a cada hito parcial y agruparlas por gestiones.
- Tener claro los hitos que están vinculados a nuestros objetivos, pero que son actividades que dependen de factores externos y cuyos plazos no están predeterminados. Por ejemplo, Fin de Pre-Venta y aprobación de financiamiento.
- A partir del cronograma generado, se puede establecer el seguimiento de las actividades y podemos desglosarlo tanto como sea necesario para validar, revisar, reprogramar y optimizar tiempos. Por ejemplo, con actividades superpuestas, acortando plazos en otras actividades, etc.
Teniendo en cuenta todos estos factores, se puede ver el proyecto como una gran línea de tiempo y actividades, sin embargo, la mejor manera de gestionar algo que es muy grande es partiéndolo en partes manejables. Se debe tener en cuenta los grandes objetivos, pero subdividirlos en partes que pueda ir controlando de manera eficiente. Además, se debe priorizar cuáles son las actividades están relacionadas directamente con el cumplimiento de un objetivo y cuáles son las actividades son secundarias (la famosa ruta crítica de la que nos hablan en construcción).
Referencias de Portales Web
