La Municipalidad de Lima (MML) publicó el reglamento de la Ordenanza N° 2384, la cual tiene como objetivo establecer las disposiciones que regulan su aplicación, y establecer los procedimientos y condiciones especiales para promover la puesta en valor, preservación, recuperación y conservación de monumentos e inmuebles de valor monumental integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, así como también de inmuebles de valor monumental y de valor monumental moderno identificados por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el Centro Histórico de Lima.

El ámbito de aplicación para la ordenanza comprende tanto los predios generadores ubicados en el Centro Histórico de Lima, así como los predios receptores, los cuales están ubicados frente a una vía conformante del Sistema Vial Metropolitano o frente a una vía local con transporte urbano público masivo.

Los beneficios que brinda la presente ordenanza abarcan a los predios generadores y los receptores.

Por un lado, se otorgan condiciones edificatorias especiales en predios generadores. Estas establecen el otorgamiento de derechos adicionales de edificación transferible-DAET y la transferencia de derechos adicionales de edificación.

Los DAET son un instrumento de gestión urbanística, que consiste en el traslado del potencial derecho de edificación del sobresuelo urbano, de un predio de una Zona Generadora a otro predio en una Zona Receptora. Este último puede ser propio o de un tercero. Con ello, se busca promover la inversión del sector privado en predios con limitaciones urbanísticas que imposibilitan su aprovechamiento edificatorio, como es el Centro Histórico de Lima.

Por otro lado, se establecen parámetros urbanísticos y edificatorios especiales en predios receptores. Hay cuatro parámetros a considerar en los predios a los que se transfieran DAET: incremento de altura, usos mixtos, estacionamientos y área mínima de vivienda.

De acuerdo con el Reglamento de la Ordenanza N° 2384, para cada parámetro establecido para predios en zonas receptoras, se tomarán las siguientes consideraciones:

En cuanto al impacto en la ciudad que tendría esta medida, se analiza brevemente las dos áreas a tratar.

En primer lugar, la recuperación y puesta en valor del Centro Histórico de Lima cuenta actualmente con tres ejes estratégicos dados por el Plan Maestro del Centro Histórico de Lima al 2029 con visión al 2035:

1. El Centro de Lima como paisaje histórico cultural que realza los valores excepcionales del patrimonio de Lima.
2. El Centro de Lima como centro vivo y lugar atractivo para residir e invertir.
3. La zona monumental de Lima como centro metropolitano de carácter tradicional, cultural y turístico, integrado a la ciudad.

Según datos al 2021 del Diario Gestión, el Centro Histórico de Lima cuenta con más de 1,000 inmuebles monumentales que esperan inversión para su recuperación. Su puesta en valor y recuperación aumentaría el potencial turístico, así como una potencial reactivación que promovería el sector cultural, una mejora en la habitabilidad y uso de vivienda, y por consiguiente, un mejoramiento integral del sector.

Por otro lado, en cuanto a las zonas de Lima que recibirían la transferencia de los DAET, se identifican diversas situaciones.

Los parámetros otorgados apuntan a promover una densificación, la cual irá de la mano con inserción de usos mixtos y con ello el aumento de la oferta de estacionamientos y vivienda. Ante esto, surge la pregunta sobre quienes serán los beneficiados con esta nueva oferta inmobiliaria.

Al dar una mirada sobre la tasa de crecimiento poblacional en Lima, vemos que los distritos con un mayor incremento en el período de 2007 a 2017, según INEI, son Punta Hermosa (10.7), Santa Rosa (9.8), Ancón (6.5), seguidos de distritos de las zonas norte, este y sur, como Pachacámac (4.9), Carabayllo (4.6), Lurigancho (3.6), Lurín (3.5) y Puente Piedra (3.5).

Además, los distritos más poblados según INEI 2017 son San Juan de Lurigancho (1’038,495), San Martín de Porres (654,083), Ate (599.196), Comas (520,450), Villa María del Triunfo (398,433), Villa El Salvador (393,254), San Juan de Miraflores (355,219), Puente Piedra (329,675) y Carabayllo (333,045).

Estas cifras evidencian una gran demanda de vivienda en las zonas norte, sur y este de Lima, la cual debe ir de la mano con los servicios básicos y equipamiento para asegurar buenas condiciones de habitabilidad.

Además, al identificar las zonas que cumplen con los requisitos para la recepción de DAET, se debe considerar su ubicación según el Sistema Vial Metropolitano o ser vía de alto tránsito, así como ser zona con habilitación urbana y sin restricciones normativas para edificar. Tomando en consideración las vías del sistema metropolitano y el acceso a servicios básicos en áreas de expansión urbana, se observa que las zonas con más posibilidad de albergar los predios receptores serán las zonas céntricas, las cuales tienen un menor crecimiento poblacional.