El pasado 17 de junio la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) publicó la Ordenanza N°2361, con el fin de establecer disposiciones para el diseño y ejecución de proyectos de Habilitación Urbana y Edificación de Vivienda de Interés Social en toda la provincia de Lima. La Ordenanza fue duramente criticada. El Ex-Ministro de Vivienda, Carlos Bruce, incluso la llamó «La peor ordenanza desde el Virreinato». En este artículo explicamos a detalle en qué consiste esta ordenanza y por qué los expertos consideran que es nociva.
La Ordenanza dispone que su aplicación es obligatoria, pero no incluye el Área de Tratamiento Normativo III, conformado por los distritos de La Molina, San Isidro, Miraflores y algunas zonas de Santiago de Surco, San Borja, Magdalena y Surquillo.
El artículo 2 de la presente Ordenanza especifica que los proyectos de habilitación urbana de interés social se ejecuten en predios ubicados en áreas urbanas y áreas urbanizables inmediatas, en zonas donde se sustituyan áreas urbanas deterioradas, en islas rústicas y en áreas donde se realicen proyectos de renovación urbana o de re-urbanización.
La MML menciona que la norma busca el desarrollo de vivienda de interés social en zonas de Lima donde es viable su construcción y donde los precios estén al alcance de la mayoría. “Se busca cerrar el paso a las empresas inmobiliarias que quieren hacer estas obras con precios que no son de vivienda social”, refiere el alcalde de Lima Jorge Muñoz.
“Esto se debe a que los distritos en mención se caracterizan por tener una zonificación Residencial de Densidad Baja y Residencial de Densidad Muy Baja, cuyo precio de suelo es muy elevado; además, incluso con el incremento de pisos en los edificios, las inmobiliarias no venden las viviendas a precio social, por no ser rentable y no ir acorde al costo del terreno”, según el pronunciamiento de la MML.
Sin embargo, la Municipalidad de Lima (2016) anteriormente había concluido que estas agrupaciones eran muy generales, no consideran la complejidad urbana de Lima Metropolitana.
La norma presente tiene varios objetantes desde el lado de desarrolladores inmobiliarios. Para Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis del Mercado ASEI, la medida crea una barrera para que en la zona central de Lima se pueda generar viviendas, obligando a que las construcciones se hagan en la periferia.
“Varios promotores inmobiliarios estamos sorprendidos que se de esta nueva norma ya que, a pesar que con la 002 le bajaron las alturas, hoy se ponga 9 pisos en RDM, que antes era de 15 o 17 pisos. Con esto se limita la vivienda de interés social”, sostuvo en una entrevista para Gestion.pe.
Según Arbulú, para que un proyecto de interés social sea viable debe tener una altura de 15 a 20 pisos para generar rentabilidad (Gestión, 2021)
Por su parte, para Fernando Velarde, Gerente General de la consultora inmobiliaria VeMás, esta norma desprendería importantes efectos en el corto y largo plazo. En el corto plazo, al limitar la altura y densidad de proyectos sociales, la demanda del mercado inmobiliario se acortaría a sectores con mayor capacidad crediticia, sector que tiene una rotación más lenta y por lo tanto desmotiva a la inversión inmobiliaria de mayor escala. Las calles podrían incrementar potencialmente la altura; esto podría ser positivo desde una perspectiva urbanística, siempre y cuando la densidad y el precio de la vivienda sea asequible.
Para Velarde el problema radica en la ampliación del área mínima a 100m2. Esto origina que se reduzca la demanda, teniendo un bajo desempeño en la velocidad de ventas y, por lo tanto, desarrolladores inmobiliarios que necesitan un flujo ágil, comiencen a migrar a otros distritos o con características similares, elevando el valor del suelo para tener resultados con estos parámetros. Además, esta normativa significa que, en distritos como Magdalena, no podría edificarse producto de MiVivienda, lo cual haría que la oferta migre forzosamente a distritos colindantes.
Respecto a las consecuencias que habría a largo plazo, es que al restringir las áreas mínimas y sin renovación de producto ágil, se hará más lenta la renovación de población, de esta manera, dificultará la posibilidad de vender el inmueble en un futuro donde la inversión migró y regeneró nuevos sectores de la ciudad con productos más accesibles. La consultora menciona que este hecho ha ocurrido anteriormente en San Isidro, Surco y algunas zonas, donde históricamente los mercados exclusivos se mueven más lento por su menor densidad y elevado valor de suelo.
A su vez, la presente Ordenanza causaría cambios de zonificación en el futuro ya que el Estado no puede normar en disminución de valor en zonificación. Al encontrarse mayoritariamente baja la densidad y la recaudación de arbitrios para sostener el incremento de los costos y mantener la administración de la ciudad, resultarían en mayor probabilidad de zonas deterioradas, percepción de abandono, incremento potencial de delincuencia y disminución de la calidad de los servicios municipales. Esto refiere en una línea de tiempo de 15 a 20 años.
Pero desarrollar vivienda social, en los próximos 20 a 30 años se siga renovando la población y continúe la rotación, no solo en nivel socioeconómico, sino también en rangos de edades y hábitos de uso de la ciudad. Esto generaría más arbitrios y por lo tanto una mayor sostenibilidad en la gestión del distrito.
Fuentes:
http://www.munipachacamac.gob.pe/licenciasdefuncionamiento/Areas%20de%20Tratamiento.pdf
https://elcomercio.pe/lima/sucesos/jorge-munoz-alcalde-de-lima-defiende-limitacion-para-construccion-de-viviendas-sociales-lo-que-hemos-hecho-es-sincerar-las-cosas-nndc-noticia/?ref=ecrhttps://www.construyendo.pe/noticias/construccion/cambio-en-reglas-de-juego-en-vivienda-social-preocupa-a-inmobiliarias-en-lima/
