El panorama del mercado inmobiliario en el Perú ofrece grandes oportunidades de mejora, especialmente ante la inminente ejecución de megaproyectos de infraestructura portuaria, aeropuertos, agroindustria, hidroeléctricas, logística y centros comerciales. Estas inversiones, junto a las reformas económicas que se avecinan, tienen el potencial de reestructurar el mercado. Sin embargo, aún falta claridad en la implementación de normativas clave, como la Ley DUS y la reforma de las AFP, lo que genera incertidumbre sobre su impacto real.
Desde 2020, una serie de factores coyunturales han afectado la economía del país, incrementando la especulación de suelo y fomentando la oferta informal. Este fenómeno ha impulsado la expansión urbana no planificada en varias regiones como Olmos, Paracas, Moquegua, Piura, Arequipa, Chancay, y Tarapoto. Mientras que algunos desarrollos han impulsado el crecimiento económico, muchos carecen de planificación urbana adecuada, generando ciudades mal estructuradas y con un futuro incierto en términos de habitabilidad y sostenibilidad.
Un aspecto positivo ha sido el impacto de programas como MiVivienda y Techo Propio, especialmente en su modalidad de vivienda nueva, que ha frenado en parte la expansión ilegal del suelo. Por ejemplo, cuando se ajustó el Bono del Buen Pagador (BBP) para Techo Propio en 2021, las ventas de proyectos formales aumentaron considerablemente debido a que los usuarios finales encontraron más atractivo adquirir propiedades legales en lugar de terrenos informales. Sin embargo, sorprende que el 80% del presupuesto de Techo Propio esté destinado a la modalidad de Sitio Propio, que fomenta la autoconstrucción, sin contar con la capacidad adecuada para fiscalizar las obras de manera efectiva.
Autoconstrucción y el Reto de la Formalización
La modalidad de Sitio Propio presenta dos caras: por un lado, dinamiza las economías locales, brindando empleo a pequeñas empresas constructoras; pero por otro, carece de un mecanismo sólido de fiscalización para garantizar que los materiales y la construcción cumplan con las normativas de calidad y seguridad. Esto podría derivar en la legalización de terrenos desarrollados fuera del plan urbano mediante la intervención de COFOPRI, incentivando prácticas informales con fines políticos, sin asegurar una correcta construcción de viviendas.
El Reto de la Inversión y la Sostenibilidad
Este es elmomento del año en que las empresas cierran inversiones estratégicas para asegurar el crecimiento de sus activos en los próximos meses. Sin embargo, si el modelo actual persiste, podríamos ver un aumento en lotizaciones sin valor urbano agregado, lo que perpetuaría la construcción de urbanizaciones precarias y poco habitables. Para combatir este problema, es crucial desarrollar mecanismos de financiamiento para proyectos pre-urbanos que fomenten la sostenibilidad y la trazabilidad del material constructivo. Además, se deben crear productos hipotecarios que financien tanto la compra de suelo como la construcción de viviendas, acelerando el desarrollo de urbanizaciones habitables.
Comparativa Internacional y el Camino hacia la Formalización
Si comparamos al Perú con otros países, observamos que Colombia construye más de 150 mil unidades de vivienda al año, mientras que en el Perú apenas alcanzamos las 40 mil, pese a tener un déficit habitacional mucho mayor. Los desarrolladores formales tenemos el reto de reducir esta brecha, pero es fundamental que el Estado asuma el compromiso de formalizar el 90% del mercado inmobiliario que permanece invisible para el sistema financiero.
El futuro del mercado inmobiliario peruano está lleno de oportunidades, pero también de desafíos. La formalización, la planificación urbana y la implementación de políticas efectivas serán claves para aprovechar el potencial de crecimiento y lograr un desarrollo más sostenible y equitativo.
Autor: Fernando Velarde
