La reciente baja en ventas de vivienda de oferta primaria se debe en gran parte a tres factores:
- Se acercan elecciones presidenciales y recién pasaron las municipales: las elecciones municipales trajeron consigo la incertidumbre a los inversionistas que estaban usando el PLAM2035 como guía para invertir, el gran error de la ex alcaldesa Villarán fue relanzarse y sobretodo politizar un esfuerzo interdisciplinario para mejorar las condiciones de vida en Lima Metropolitana. En consecuencia, el actual alcalde Castañeda desvirtuó las reformas de transportes y el PLAM2035 y dejó de lado proyectos que pondrían en valor zonas de la ciudad que serían nuevos centros de gravedad que atraerían inversiones, ya sea para centros comerciales, complejos habitacionales o nuevos nodos financieros y de oficina.
- Desconfianza y poca flexibilidad del sector financiero: Todos sabemos que los valores de viviendas en Lima han venido incrementándose a pura especulación de los promotores inmobiliarios, con la promesa de “compra en pre venta como inversión” muchos aprovecharon y ganaron en los inicios de ésta ola. Sin embargo, conforme fue avanzando y ganando inercia, los precios de las viviendas sobrepasaron las capacidades adquisitivas de los que necesitan comprar, como consecuencia se hizo mucho más difícil calificar a un crédito hipotecario, mientras que aquellos pudieron acceder tuvieron grandes dificultades en pagar las cuotas. Esto se incrementa cuando la canasta familiar se encarece, sube el costo de la luz y no hay incentivos claros por parte de las entidades financieras ni el estado para mejorar las condiciones de estas familias. Como consecuencia de estos y otros factores, hace poco más de un año, los bancos empezaron a endurecer sus criterios de evaluación crediticia creando un primer freno que alimento la histeria de la supuesta “burbuja inmobiliaria”.
- Irresponsable, inadecuada y poco trascendente ley de leasing inmobiliario: Hasta el momento, todos conocemos de ésta ley, sabemos que existe pero no sabemos si realmente nos beneficia o no. Han salido análisis indicando que sólo beneficiaría a los sectores C y D, incluso se han hecho campañas de “concientización” de la población invirtiendo dinero en colocar puestos en ferias inmobiliarias allá por julio de este año. La parte irresponsable de esta acción fue que generaron expectativas de una herramienta que supone ayudaría a las personas, sin embargo no se encuentra en vigencia, y actualmente ninguna de las inmobiliarias del mercado tienen viviendas que se puedan comprar con esta modalidad, como consecuencia de esto los posibles compradores decidieron meterse la plata al bolsillo y esperar a que salga la ley. Inadecuada es porque se ha venido haciendo marketing a un sistema de financiamiento que no empodera al cliente final, y que no hace más que generarle mayores costos financieros, lo que significa que dificulta la posibilidad de pagar las cuotas más adelante cuando decida trasladarse al sistema de crédito hipotecario. Poco trascendente es por las dos razones mencionadas, pero hay que tener en cuenta que hoy el mercado de viviendas se encuentra frenado por expectativas falsas y no por falta de demanda.
En palabras algo más alentadoras, el freno de la compra de viviendas significa que las personas están en un período de ahorro. También que están tomando conciencia de un mercado que ofrece muchos tipos de ofertas, beneficios y regalos si eres un comprador exigente, lo que significa que las viviendas que se vendan a partir de ahora deberán ser diseñadas con mucho mayor criterio. Estimamos que una vez que se empiece a despejar el clima político retornará la confianza de las personas que han estado ahorrando unos meses y podrán pagar un monto mayor de cuota inicial, metiendo una inyección de dinero en el sistema financiero, el cual a su vez empezará a recuperar la confianza.
