En este artículo explicamos el estado de la oferta inmobiliaria en Lima, y desarrollamos tres razones por qué el precio de adquirir o alquilar un inmueble en la capital es particularmente costoso.
Oferta Inmobiliaria en Lima: ¿Por qué adquirir un inmueble es tan caro?
1. Alta Demanda
Primero, es necesario entender que Lima posee una alta demanda de vivienda insatisfecha. El 2016 se calculó que la oferta de vivienda formal llegaba a 23 980 unidades. Sin embargo, la demanda ascendía a más 470 000 viviendas. Esta demanda insatisfecha ha continuado creciendo en los últimos años, y el mercado inmobiliario aún no ha podido alcanzarla.
Además, la llamada “Lima Moderna”, que concentra los distritos céntricos, posee una demanda aún mayor. Y con justa razón: estos distritos ofrecen un nivel de vida, seguridad y servicios superior. Por ello, es común que egresados y profesionales busquen activamente inmuebles en esta zona de la ciudad.
La alta demanda no solo incrementa el precio del inmueble de segunda (u alquiler), sino que también eleva el precio del suelo. Esto repercute directamente en el precio final del inmueble, y también su precio para alquiler.
2. Restricciones municipales.
Otra razón estrechamente vinculada a la anterior yace en los reglamentos de cada municipalidad. Cada distrito pone restricciones a qué tipos de inmuebles se pueden construir en su jurisdicción. Esta reglamentación incluye temas como el número de pisos por construirse, pero también influye en la configuración de los productos inmobiliarios finales (por ejemplo, características y dimensiones de departamentos).
Tradicionalmente, en los distritos que han tenido oferta inmobiliaria de primera mano – de nuevo, “Lima Moderna” -, los parámetros han favorecido los formatos familiares. Por ejemplo:
- En el caso de Surco, para restringir la densidad (según la versión oficial, debido a que el sistema de agua y desague no contaba con la capacidad), se incrementó el área mínima y la dotación de estacionamientos. El efecto directo fue una fuerte migración de la oferta a otros distritos.
- En Miraflores, por las mismas razones, racionalizaron que porcentaje del edificio debía ser de 1, 2 y 3 dormitorios favoreciendo la tipología de 3. En algunos casos, se reglamentó áreas mínimas sobre los 100 metros cuadrados.
Esto ha tenido como consecuencia que la oferta tenga formatos grandes en estas zonas más céntricas, elevando los precios.
3. Altas Tasas Hipotecarias
La tasa hipotecaria se refiere al interés que cobra un banco por el préstamo para obtener un inmueble. Según la SBS, el 2019 la tasa hipotecaria promedio en el Perú era de 7.93%. Esto sin duda es elevado para un país con nuestras características. Ese mismo año, Chile, poseía una tasa de 3.23%.
Esto, felizmente, parece estar cambiando. En una sesión de la Comisión de Economía del Congreso, Julio Velarde, Presidente del BCR, sostuvo que las tasas habían bajado hasta 6.8%, y continuarían descendiendo durante el año. Esto va de la mano de varios factores, incluyendo una menor dolarización de los créditos hipotecarios.
Consideraciones Adicionales
Especulación en torno al precio del suelo
En el país y en la ciudad abunda la especulación en torno al precio de terrenos. Además, existe un fuerte mercado informal que incluso alienta las invasiones de terrenos en las zonas periféricas. Actualmente es perfectamente factible que alguien utilice dos bolsas de tiza para marcar un terreno y venda expectativa futura, ya que el estado está obligado a subsanar los costos restantes de la habilitación de suelo.
El mercado informal aparece por la falta de oferta, el deseo de la gente de acceder a toda costa a un título de propiedad – que vale más que poder ocupar una vivienda digna. Aqui la «propiedad» es más importante que el habitar. Naturalmente, la debilidad de regulación del estado que permite que aparezcan mercados negros, que complican la descentralización de la oferta formal de inmuebles.
Ausencia de Alquiler de Primera Mano
Actualmente, no existen inmobiliarias en el país que directamente alquilen departamentos hacia el público general. Toda la oferta de alquiler es de segunda mano, y eso presenta una serie de dificultades.
No existe una normativa adecuada para el tipo de edificio destinado para vivienda de alquiler. Es claro que la forma de vivir será distinta e incluso los productos pueden ser especializados de acuerdo a los perfiles de los residentes y la marca ciudad.
Un poblema por el cual no ingresa al mercado todavía este tipo de oferta, es que para construir un proyecto especializado, las áreas mínimas y servicios deberán responder o a los parámetros de vivienda o a los de hotel. La última opción suma costos de estacionamientos y otras actividades que no van a llevarse a cabo, y complica la rentabilidad de la operación.
Se requiere entonces de una actualización en la normativa para eliminar las barreras de entrada a esta modalidad de negocio. De contar con mayor oferta, quizás Lima podría pronto dejar de tener con uno de los alquileres mas caros de América latina.
Autor: Javier Aguilar
Consultores: Fernando Velarde (VeMás) y Marcial Silva.
