Por Karen Ramos Urtecho y Leonor Vargas Saavedra, consultoras analistas de VeMás

Los proyectos Multifamily son edificios dedicados al alquiler de todos sus departamentos, estos cuentan con un modelo de administración profesional y eficiente del edificio, lo que conlleva a una disminución de la tasa de vacancia. Además, son propiedades de un solo dueño (inversionista en bienes raíces o un grupo de inversiones).

Esta nueva modalidad es una propuesta residencial enfocada en la comodidad de los habitantes desde muchos aspectos distintos y su diferencia con los edificios tradicionales no solo radica en el alquiler de sus departamentos, sino en aspectos de programación, funcionamiento, administración, etc.

Según el portal BestPlaceToLive, los multifamily son principalmente atractivos para el público millennial, pues a diferencia de la Generación X, estos suelen adquirir un inmueble mucho más tarde en la vida, y optan por el alquiler en sus primeros años laborales. Por otro lado, debido a que es un formato que suele incluir el mobiliario, resulta atractivo también para estudiantes de diferentes regiones, extranjeros o viajeros de negocio que buscan un espacio para vivir por un tiempo determinado.

Multifamily en el mundo

Esta opción se ha popularizado desde hace ya varias décadas en países como Estados Unidos y en Europa. Sin embargo, poco a poco se ha posicionado en el mercado inmobiliario de los países de Latinoamérica como México y Chile. En Estados Unidos el 20% de los proyectos, en términos de inversión, están hechos bajo esta modalidad, cifra que alcanza a los 5,8 millones de departamentos, donde el 28% de los edificios tienen 50 unidades a más, afirma Roberto Anrique, CEO de BReal Estate. 

Según Savills Aguirre Newman, el segmento de residencial en alquiler se ha situado como el segundo mercado de inversión inmobiliaria con mayor volumen en Europa, durante el primer semestre de 2021. La inversión en multifamily ha alcanzado los 24.100 millones de euros en el continente, una cifra que supone el 23% del total en el sector inmobiliario.

Finlandia (42%), Dinamarca (34%) o España (32%) son algunos de los países donde mayor presencia ha tenido el mercado de multifamily, superando un tercio del total de inversión inmobiliaria. En España, la inversión en residencial en alquiler alcanzó 1000 millones de euros en el primer semestre. Susana Rodrigues, CCO en Savills Aguirre Newman comenta que “en línea con el resto de Europa, el crecimiento de la inversión en residencial en alquiler en España es también rápido, aunque todavía no lo suficiente para aumentar la oferta disponible y satisfacer una creciente demanda de vivienda asequible.

Por otro lado, en el caso latinoamericano, el negocio de multifamily en Chile comenzó a inicios de la década de 2010, cuando un fondo de inversión decidió desarrollar esa estrategia. Desde entonces, son muchos los inversionistas que han decidido apostar por este tipo de negocio.

Según el Reporte de Mercado de Renta Residencial Multifamily del BDO de Chile el primer trimestre del año 2021 se tuvo 15, 905 unidades de viviendas de alquiler repartidas en 73 edificios. Para el término del 4T estas unidades ascendieron a 20,633 repartidas en 92 edificios. Además, la ocupación pasó de 87.30% al 92.80% con una variación positiva de 6.30%.

Sólo en el 2021, en Chile han ingresado al mercado 22 proyectos multifamily, siendo un total de 92 edificios funcionando en el 4T del mismo año, mientras que en Perú no existe este producto y el déficit de vivienda sigue creciendo.

Mercado peruano

Actualmente no existe una normativa clara que brinde los parámetros para un proyecto Multifamily, se han ido desarrollando leyes que podrían beneficiar a este tipo de modalidades y se están evaluando proyectos bajo la normativa de departamentos para alquilar, apart hotel y vivienda colectiva. Esta última a través de Resolución Ministerial N°188-2021 Vivienda que modifica la Norma Técnica A.020 del RNE, añade las viviendas de uso colectivo dentro de las tipologías de vivienda, en las cuales se permiten realizar viviendas con áreas techadas de hasta 16.00 m2 como mínimo.

Por otro lado, se encuentran el Bono Renta Joven cuyo objetivo es fomentar el alquiler de viviendas adecuada y en el ahorro de una cuota inicial para una vivienda propia. 

Otro aspecto preocupante para el sector es cómo se estarían aplicando el IGV y el impuesto a la renta respecto al fondo de inversión, los cronogramas de desembolso y la afectación de estos impuestos antes de haber iniciado el proceso de alquiler. Esto sugiere que quien vaya a desarrollar un proyecto de este tipo debe contar con la espalda financiera suficiente y prever el impacto en el flujo proyectado. 

Se debe tener en cuenta que las empresas promotoras competirán en condiciones desfavorables con las personas naturales que no cobran IGV y pagan apenas 5% de impuesto a la renta y con el shadow market que engloba a los que no declaran ni tributan nada, sostiene Yuri Vega Mere. 

Pero lejos de considerarse una amenaza para el mercado inmobiliario peruano, esta nueva modalidad de proyecto significaría una oportunidad ya que en el Perú no existe un producto adecuado para jóvenes que no quieren o no pueden comprar una vivienda. En Chile el mercado de alquileres se concentra en jóvenes de hasta 35 años, es aquí donde la compra de viviendas comienza a aumentar. Rodolfo Braganini, director de Padova, quien viene evaluando este producto hace más de 3 años, afirma que el mercado peruano de alquileres es muy similar al mercado chileno. Sin embargo, las compras de vivienda empiezan a una menor edad debido a que no existe una alternativa económica y viable. Se espera que conforme madure este mercado se termine especializando y segregando por rangos de edad y perfiles de ubicación sin competir con el mercado de compra ya que son productos complementarios. 

El introducir esta modalidad al mercado inmobiliario peruano también traería una serie de beneficios tanto para los inversionistas como para los futuros residentes y la ciudad. 

Por último, para que un proyecto Multifamily tenga éxito debe reunir ciertas características para diferenciarse y ser más competitivo en el mercado, además de volver el alquiler más eficiente y atraer a los mejores clientes. Al pensar en un Multifamily se deben tener en cuenta:

• Servicios:  hoy ya es difícil atraer sin “amenities” (todos los servicios y espacios de valor agregado que tiene el edificio), desde los tradicionales lavandería y gimnasio, hasta algunos más novedosos como personal trainer, paseador de perros, servicio de compras, espacios de coworking, servicios de aseo, entre otros.
• Nichos:  también van a empezar a tener fuerza en el mercado los edificios para segmentos específicos: tercera edad, estudiantes, extranjeros y millennials, cada uno de ellos pensados especialmente para esos segmentos.
• Administración: con el uso de la tecnología se busca una gestión avanzada que permita reducir los costos de operación, mejorando la rentabilidad del negocio. 
• Gestión comercial: existe un cambio en la forma de comercializar el arriendo, con una mejor atención al posible arrendatario, con herramientas online y hasta una atención dedicada en el edificio con showrooms de atención, siguiendo luego con medios de pago electrónicos que faciliten la cobranza de la renta y gastos comunes.

Fuentes consultadas:

Revista Inmobiliaria , Portal Best Place to Live , Observatorio Inmobiliario , Deloitte, Perú Week