Por Fernando Velarde, Gerente General de VeMás

Hemos revisado los cambios a la Norma Técnica 020 desde la perspectiva del mercado y producto inmobiliario. Se han abierto puertas hacia nuevos productos inmobiliarios más especializados. Así mismo, se busca mejorar la accesibilidad a vivienda sostenible dentro del suelo urbano. Aquí explico los principales cambios.

Cambios más importantes de la Norma Técnica A.020 “Vivienda”.

El objetivo que plantea el nuevo reglamento nacional de edificaciones RNE es el regular las condiciones mínimas de diseño que deben cumplir las edificaciones residenciales, con la finalidad de cubrir las necesidades básicas de habitabilidad, funcionalidad y seguridad.

El documento indica que es de aplicación obligatoria a nivel nacional, para todas aquellas edificaciones residenciales, que tienen como uso principal o exclusivo la residencia.

Creemos necesario partir desde la incorporación de definiciones nuevas, dentro de ellas:

Edificación residencial: Edificación destinada a albergar a personas o grupos familiares, en espacios cuyas características y dimensiones son suficientes para satisfacer las necesidades y funciones de:

  • Aseo
  • Descanso
  • Alimentación
  • Reunión

Viviendas de Uso Colectivo: edificaciones para grupos de individuos o parejas. Esto significa la creación de las condiciones normativas necesarias para el desarrollo de vivienda transicional en formato de “Multifamily” para alquileres.

Esto es de vital importancia, ya que existe el bono de renta para alquileres que se encuentra muy sub-utilizado por las condiciones de informalidad del mercado de alquileres. Es también necesario resaltar que las reglas del bono han sido modificadas recientemente en búsqueda de ampliar el espectro de personas que pueda beneficiar.

A las Viviendas de Uso Colectivo se establecen los siguientes parámetros:

El área techada mínima de una vivienda de uso colectivo, sin capacidad de ampliación (departamentos en edificios multifamiliares y/o conjuntos residenciales) es de 16 m². Incluye el área de descanso y de aseo personal.

Está indicado que en este formato de vivienda colectiva se pueden segregar las funciones de reunión, alimentación y lavado hacia espacios fuera de la unidad de vivienda, formando parte de las áreas comunes de la edificación que las alberga.

Esto brinda un carácter distinto al producto inmobiliario tradicional, dándole una capacidad de especialización por segmento y ubicación muy potente.

Tanto el área mínima como la posibilidad de segregar usos habitualmente concebidos como exclusivos de la vivienda, nos indica que los edificios deberán contar con gran cantidad de amenities, por lo tanto requerirán de mayor especialización en su conceptualización y promoción.

También se incorporan consideraciones ambientales regionales:

En la resolución ministerial publicada en el diario el peruano, se indica que “El diseño de las edificaciones residenciales debe ser capaz de responder a las características de la zona climática en la que se encuentra, según la zonificación climática aprobado por el Ministerio del Ambiente, garantizando el confort térmico y lumínico para las personas que habitan las viviendas, tomando en cuenta las temperaturas y precipitaciones máximas y mínimas.”

El concepto se refuerza con el artículo 30 sobre la sostenibilidad de las viviendas. Allí se especifica que las edificaciones residenciales se deben ejecutar respetando el medio ambiente. Las edificaciones deben priorizar el empleo de energías renovables y sistemas de eficiencia energética según el análisis climático de la zona donde se ubiquen.

Calculo de la densidad:

Para los desarrolladores inmobiliarios, la densidad es fundamental para la selección de terrenos a desarrollar. La actualización a la forma cómo se calcula la densidad supone un sinceramiento entre la programación arquitectónica y la habitabilidad del inmueble.

Por otro lado, la sinceración de este calculo es importante, ya que también se utiliza para estimar los servicios y equipamientos urbanos dentro de los Planes de Desarrollo Urbano.

Finalmente, la modificación del calculo de la densidad se da en la forma cómo se cuentan las personas que puedan habitar en un bien inmueble y no en función a un ratio fijo que no toma en consideración los cambios en las tendencias de habitabilidad en el tiempo. En este sentido, se asemeja al modelo chileno.

Relevante a la densidad, cabe resaltar que:

“En las zonas consideradas en el Plan de Desarrollo Urbano con Zonificación Residencial mayor a la establecida originalmente o en los proyectos de densificación urbana, es posible incrementar el número preexistente de viviendas sobre un lote. En este caso se puede hacer uso de los retiros o de las áreas libres para ubicar las circulaciones verticales de acceso a las nuevas viviendas, las mismas que deben respetar las características de la edificación y del entorno.”

Para lo que significa el modelo de vivienda básico con capacidad de expansión, esta dirigido hacia regular y fomentar el desarrollo inmobiliario para la residencia unifamiliar para segmentos de niveles socioeconómicas de menor capacidad adquisitiva en zonas periféricas, se determina que:

“La vivienda unifamiliar en su forma inicial como módulo de vivienda con posibilidad de expansión es de 25 m², el cual debe cumplir con los requisitos básicos que permitan desarrollar las funciones de estar-cocinar-dormir, aseo y lavado, sobre el lote; debiendo mantener su condición de vivienda hasta que sean ampliadas, para lo cual el diseño del proyecto debe considerar el terreno y el espacio adicional para la ampliación de manera integral.”

Esta reducción del área mínima acompañada de las reducciones en las cuotas iniciales e incremento de bonos e incentivo a los intereses, permitirá reducir las barreras de ingreso a vivienda formal. Creemos que ampliará el acceso a la vivienda, estimulando así tanto a la oferta como a la demanda. En la coyuntura actual, podría tomar especial importancia siempre y cuando se generen los terrenos y productos hipotecarios con las condiciones adecuadas al contexto donde se encuentre el proyecto (perfil de cliente, nivel socioeconómico, contexto social, actividad productiva, nivel de formalidad, riesgos climáticos, riesgos geográficos, etc.).

Sobre las azoteas, los elementos más resaltantes para el segmento inmobiliario son:

  • No forman parte de la altura de edificación, pudiéndose emplear sobre las alturas máximas permitidas, de uso exclusivo, común o mixto y accederse mediante escaleras y, cuando corresponda, por ascensores.
  • Se puede techar hasta un 50% del área de la azotea, debiendo considerar un retranque mínimo de 2.50 m del límite exterior de la(s) fachada(s) de la edificación dependiendo de la altura de la misma.

Sobre las plazas de estacionamientos: Sabemos que la coyuntura actual está cambiando la forma cómo nos desplazamos en la ciudad, algunos hábitos quedarán y otros se recuperarán, sin embargo, existen sectores de la ciudad que ya cuentan con una infraestructura intermodal, donde existe tren, metropolitano, buses locales y ciclovías. Adicionalmente, sabemos que la ATU viene trabajando en la intermodalidad de nuestro sistema de transporte, priorizando el transporte publico masivo junto con la micromovilidad, buscando desmotivar los viajes del automóvil privado. Asimismo, existen una serie de proyectos de infraestructura que están en distintos momentos de ejecución de obra, se están ampliando más las líneas del metro, ciclovías y rutas de buses de gran capacidad dando una clara tendencia hacia la reducción de plazas de estacionamientos e inremento de transportes alternativos, sin embargo, la única indicación sobre las plazas de estacionamientos en la nueva normativa es que, en los casos que la norma correspondiente no determine el número de espacios parael estacionamiento de vehículos, se deben emplear lo siguiente:

  • 1 estacionamiento cada tres viviendas.
  • 1 estacionamiento cada 5 unidades de viviendas de usos colectivo.
  • 1 estacionamiento para bicicletas por cada tres viviendas.

Habiendo analizado la normativa, puedo concluir que la diversificación del producto de vivienda colectiva (temporal) ayudará a dinamizar el mercado inmobiliario creando uno nuevo a largo plazo, los cuales son interesantes para los fondos de inversión. Esta medida también permite que las personas puedan vivir y crecer de forma independiente mientras que ahorran para una vivienda propia sin dejar de tener todas las comunidades y beneficios de una vivienda formal. Cabe resaltar que una amenaza para este producto es la cantidad de vivienda de segunda mano que personas naturales alquilan de forma independiente, estas viviendas pagan hoy menos impuestos y podrían ser una amenaza, sin embargo, los beneficios financieros y programáticos que percibe el cliente final en un producto multifamily, podrían superar el menor ticket de las habitaciones independientes de segunda mano.

Las medidas tomadas para el modelo básico de vivienda tendrán un impacto positivo en corto plazo, sin embargo, la ley de suelos todavía supondrá un riesgo importante para el desarrollo inmobiliario masivo.


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