La Avenida Arequipa es una de las vías más emblemáticas y tradicionales de Lima. Con 52 cuadras de extensión, esta avenida fue creada como eje integrador con el centro de Lima antigua y los nuevos barrios del sur; que entonces experimentaban un rápido crecimiento urbano y demográfico. Las dinámicas que se generan alrededor de la avenida han sido causales de un crecimiento urbano sostenido en los últimos 100 años. En este artículo te detallamos más sobre la Historia de la Av. Arequipa, así como su potencial inmobiliario.
Historia de la Avenida Arequipa
La Av. Arequipa fue inaugurada durante el gobierno de Augusto B. Leguía en 1921, llamada en ese entonces Av. Leguía debido a su fundador, quien aprovechó la oportunidad de agrandar su imágen personal poniéndole su nombre a la avenida.
En aquella época los distritos del sur como Miraflores y Barranco, que eran considerados “pueblos” adyacentes a Lima, experimentaban un crecimiento acelerado y necesitaban una nueva vía de comunicación. De esto se desprende la importancia de construir una avenida para integrar Lima con estos distritos (Orrego, 2011). El objetivo de Leguía, además de modernizar la ciudad, era crear un camino que comunicara a la clase aristocrática con sus haciendas en lo que entonces eran las afueras de la ciudad.
Durante el gobierno de José Pardo y Barreda (1915-1919), se desarrolló el primer proyecto. Su construcción sería en honor al centenario de independencia del Perú. Sin embargo, su inauguración tardó por diversas observaciones y oposiciones de los hacendados. Años más tarde en 1918, durante el Oncenio de Leguía, el presidente promovió la modificación de una serie de leyes que facilitaban los procesos de expropiación para fines urbanísticos. Así es como se continuó con el proyecto.
Luego del derrocamiento del presidente Leguía, se cambió el nombre de la avenida, llamándola Arequipa en honor a la ciudad blanca del sur del Perú.
Zonificación y adaptación
La avenida Arequipa ha atravesado diversos cambios. Su origen parte de la necesidad de unir los barrios que surgieron en esa época, creando un corredor residencial. Pronto fueron apareciendo embajadas y algunos colegios mesocráticos. Con el paso del tiempo varias construcciones fueron derrumbadas y reemplazadas progresivamente por edificios multifamiliares, oficinas, hoteles y locales comerciales. La avenida ya no estaba conformada por construcciones habitacionales, sino también, de actividad comercial.
Como respuesta a las actividades que fueron surgiendo en la avenida, los municipios de los distritos implicados han ido aplicando cambios de zonificación muy diferenciados. En la zona de Lince, predominan los locales comerciales mientras que en San Isidro o Miraflores predomina el uso residencial. Por otro lado, en su mayoría, los nuevos usos han ocupado edificaciones existentes, transformándolas y adaptándolas a sus necesidades.
La Avenida Arequipa y sus monumentos
En esta vía se instalaron monumentos, algunos de ellos donados por colonias extranjeras que vivían en el Perú. Los monumentos que se emplazaron en la vía y a su alrededor retratan a:
- El Estibador Belga
- George Washington
- Domingo F. Sarmiento
- Bergasse du Petit Thouars
- Antonio José de Sucre
- Manco Cápac
- Ricardo Palma
- Federico Villarreal
- Al Soldado Desconocido
Corredor vial y saludable de la Av. Arequipa
El componente del sistema de transporte público urbano de la ciudad de Lima, nace como solución al embotellamiento vehicular que se ocasionaba en ese eje de la capital y para la erradicación de la informalidad en el transporte. Esta red de autobuses urbanos (corredor azul) cubre las principales avenidas, que son las Av. Tacna – Garcilaso de la Vega – Arequipa y cruza vías metropolitanas y colectoras como las Av. Javier Prado, Angamos y Canadá que suelen ser concurridos.
Pese a las restricciones debido a la cuarentena que se rige en Lima, una alta circulación vehicular se presenta en las avenidas antes mencionadas. Esto sin mencionar la denominada “hora punta” en Lima que es el intervalo de tiempo donde se registra mayor tráfico.
Si bien desde la implementación de corredores viales en el 2014 hasta la actualidad se han realizado más de 520 millones de viajes, en sus inicios, uno de los principales retos fue enfrentar los rezagos que había dejado la informalidad, además de las quejas de los ciudadanos.
A pesar del funcionamiento del corredor vial, aún se observa transporte público informal. En la vía también circulan colectivos, los cuales alteran el tránsito. En el tramo de la Av. Arequipa que se encuentra en Miraflores operan más de 1,900 taxis-colectivos ilegales, muchos de ellos manejados por personas que carecen de brevete, de acuerdo con una investigación realizada entre los años 2019 y 2020 por la mencionada comuna (Perú 21, 2021)
Por otro lado, a fin de promover las actividades recreativas y deportivas, la Municipalidad de Lima creó una iniciativa llamada “Domingo sin autos”. Esta se desarrolla desde San Miguel y Chorrillos, en diversas vías. La comuna habilitó las 52 cuadras de la avenida Arequipa para el libre desplazamiento y prácticas deportivas de manera individual. Todos los domingos durante la mañana se restringe la circulación de autos y motos para que los ciudadanos puedan manejar bicicleta, trotar, caminar por los 5,2 kilómetros de esta vía.
El desarrollo inmobiliario
El corredor vial viene densificándose desde antes del “boom” inmobiliario, y en los últimos años esta tendencia se ha acelerado. Sin embargo, los productos inmobiliarios que mejor se han vendido responden a una serie de características de la demanda, de la ciudad y de la normativa vigente.
Hoy, están modificándose los planes urbanos y la forma cómo invertimos en la ciudad, desde la ley de generación de plusvalías, los DAETs, las modificaciones a la 010, bonos de edificabilidad sostenibles y otros mecanismos permiten y permitirán incrementar la oferta a precios accesibles. Finalmente, como desarrolladores o gestores de la ciudad, es de suma importancia entender qué fenómenos están generando las tendencias y preferencias de la demanda de vivienda que tiene este eje urbano. Aquí algunas más relevantes:
Marca ciudad e hitos:
Al unir nodos comerciales, turísticos, financieros y de ocio importantes, se convierte en un espacio de trasbordo natural, donde los usuarios aspirarán a vivir más cerca a sus centros laborales. A su vez, buscarán que la zona cumpla con tener los elementos que le permitan desarrollar sus actividades personales, familiares y sociales.
Motivación de compra:
Por conectar nodos consolidados de alto valor de suelo, se generan espacios de menor valor que son percibidos por los inversionistas como zonas que incrementarán su valor con el tiempo. Adicionalmente, el sistema de transporte público y ciclovía que posee también motiva a las personas que quieren vivir cerca de su centro de trabajo ya se comprando o alquilando. Esto abre un espectro de posibilidades en función a la motivación de compra. Desde la compra como inversión, para vivir cerca al centro de trabajo, porque la zona te gusta mucho, o porque ofrece cosas que no tienes donde hoy en día estás viviendo.
Incentivos normativos y bonos del estado:
La aceleración de la densificación se ha dado principalmente por la promoción de los bonos del crédito MiVivienda, luego se aceleró con el mejoramiento de la edificabilidad y densidad de la 010 y finalmente en algunos distritos los bonos de edificabilidad verde. El hecho que existan distintas modalidades de inversión para distintos mercados genera una especialización y competencia saludable que viene generando un proceso de consolidación y regeneración urbana alrededor de toda la avenida.
Bibliografía
Autoridad de Transporte Urbano para Lima y Callao – ATU (s.f.) Corredores Complementarios.
Hamann, Johanna. (2014). Leguía, el Centenario y sus monumentos. Lima: 1919-1930. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, pp. 305.
Orrego, Juan Luis. (2011). La avenida Leguía (hoy Arequipa). Blog PUCP.
Redacción Perú21. (2021). Unos 1,900 colectivos toman la avenida Arequipa. Perú 21
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