Tanto el análisis como las propuestas son recogidas de una conversación realizada con el Arq. Jorge Inchaustegui, especialista que estudia la informalidad urbana en Chiclayo, como un pronunciamiento de parte de algunos gremios como CAPECO y CCL así cómo de algunos desarrolladores inmobiliarios que desean mantener su reserva.
Contexto y Claves del Problema
El desarrollo urbano en Chiclayo enfrenta una seria amenaza debido a la proliferación de proyectos inmobiliarios informales e ilegales. Esta situación compromete el acceso a viviendas dignas, con condiciones mínimas de habitabilidad, como agua, desagüe y luz, y genera riesgos tanto para los compradores como para la planificación de la ciudad. El pronunciamiento recientemente emitido subraya la gravedad del problema, destacando las irregularidades en la habilitación urbana y las redes de corrupción que permiten estas prácticas ilícitas. Ante esto, se hace un llamado urgente a las autoridades locales como la Municipalidad Provincial y nacionales como el MVCS y el Fondo MiVivienda para adoptar acciones contundentes que prioricen el bienestar ciudadano y el desarrollo ordenado.
Detalles Técnicos: Problemas y Normativa Relevante
- Definición y Contexto Normativo
La habilitación urbana, regulada por la Ley 29090, el Reglamento Nacional de Edificaciones y el DS 029-2019 Vivienda, es el proceso técnico y legal que convierte terrenos rústicos o eriazos en terrenos urbanos. Este proceso incluye la ejecución de infraestructura básica como accesibilidad, agua, desagüe, electricidad, pistas y veredas, así como la entrega de aportes reglamentarios.- Proyectos formales: Cumplen con todos los requisitos normativos.
- Proyectos informales: Operan sin licencias iniciales, pero tienen la posibilidad de regularizarse.
- Proyectos ilegales: Carecen de todo tipo de autorización, violan normativas urbanas y, en muchos casos, constituyen delitos.
- Riesgos de los Proyectos Informales e Ilegales
- Estafas inmobiliarias: Empresas fraudulentas ofrecen lotes que no cumplen con los procesos de habilitación urbana. Estos terrenos, presentados como urbanos, son en realidad parcelas rústicas subdivididas de manera irregular.
- Impacto en la infraestructura y planificación: La ocupación ilegal de terrenos genera asentamientos sin servicios básicos, aumentando los costos sociales y perpetuando condiciones de vida precarias.
- Corrupción estructural: Estas actividades ilícitas frecuentemente involucran a funcionarios municipales, notarios y otros profesionales, creando un sistema que fomenta la informalidad.
- Violaciones Legales
- Código Penal: Artículos 311 y 312 sancionan la utilización indebida de tierras agrícolas y la autorización de actividades contrarias a los planes previstos por la ley. Estas normas son sistemáticamente ignoradas en Chiclayo.
Resalto la importancia de compartir los elementos críticos de la informalidad en la ocupación del suelo, subrayando la negligencia de las autoridades y el impacto negativo en la calidad de vida de los ciudadanos. Es inadmisible que, a pesar de la existencia de normativas claras, se permita la proliferación de prácticas que condenan a la ciudad al desorden y al subdesarrollo. La falta de acciones coercitivas, la corrupción y la omisión de funciones deben ser abordadas con urgencia y determinación.
En este contexto, es vital no solo exigir que las municipalidades cumplan su rol fiscalizador, sino también promover la educación ciudadana para evitar que las personas caigan en estas estafas inmobiliarias. La transparencia en la gestión territorial y la planificación urbana son fundamentales para recuperar la confianza pública y garantizar un desarrollo urbano sostenible.
Propuestas y Soluciones
- Municipalidades
- Publicar periódicamente un listado oficial de proyectos aprobados y autorizados para la venta de lotes.
- Implementar acciones coercitivas contra la ocupación de terrenos rústicos o eriazos sin autorización.
- Fiscalizar las empresas inmobiliarias y sus campañas publicitarias para evitar la promoción de proyectos ilegales.
- Gremios Inmobiliarios y Ciudadanos
- Promover un sello de calidad para proyectos que cumplan con la normativa.
- Capacitar a los ciudadanos sobre cómo verificar la legalidad de los terrenos antes de comprarlos.
- Ministerio Público y Gobierno Central
- Iniciar investigaciones contra responsables de delitos según los artículos 311 y 312 del Código Penal.
- Reforzar la supervisión del cumplimiento de la Ley 29090 y sancionar severamente las prácticas irregulares.
- Infraestructura y Desarrollo Urbano
- Establecer metas claras de habilitación urbana para satisfacer la demanda de vivienda digna.
- Incentivar el desarrollo de proyectos formales con beneficios fiscales y administrativos.
La gestión del territorio y la habilitación urbana no son sólo un desafío técnico, sino una obligación moral y legal para garantizar el bienestar de la población. El pronunciamiento pone en evidencia la gravedad de la situación en Chiclayo, pero también señala un camino claro hacia soluciones viables. Solamente con el compromiso conjunto de autoridades, gremios y ciudadanos será posible erradicar la informalidad y construir un futuro urbano ordenado y sostenible.
