El Centro de Lima ha experimentado importantes cambios en su desarrollo urbano e inmobiliario en las últimas décadas. A medida que la ciudad ha crecido, diversas zonas han sido objeto de estrategias de revitalización y modernización, mientras que otras han enfrentado obstáculos que han limitado su transformación. En este artículo, exploramos los avances y desafíos en áreas emblemáticas como Barrios Altos, Mesa Redonda y el conglomerado comercial de Grau.
Evolución del Desarrollo Urbano e Inmobiliario en el Cercado de Lima
Evolución del Desarrollo Urbano e Inmobiliario en el Cercado de Lima
Desde el 2009, el Cercado de Lima ha sido testigo de diversos proyectos inmobiliarios de desarrollo vertical. Algunos de los primeros grandes proyectos se concentraron en ejes estratégicos como el Jr. Zorritos y la Av. Colonial. Un ejemplo destacado es el Parque Central Club Residencial de Besco, un complejo de 22 edificios de entre 12 y 15 pisos, cuya entrega culminó en 2013.
Otro hito en la expansión inmobiliaria fue el proyecto Parques El Agustino de Viva GyM, que incluyó edificios de cinco pisos con más de 3,900 departamentos. Su primera etapa se lanzó en 2007 y la segunda entre 2012 y 2013, marcando un precedente para nuevos desarrollos en zonas cercanas al centro histórico.
En los últimos cinco años, la implementación de las Declaratorias de Áreas de Tratamiento Especial de Transformación Urbana (DAETS) ha permitido que avenidas históricamente industriales, como la Av. Argentina y la Av. Colonial, cambien de uso. Este cambio ha impulsado la llegada de desarrolladores como Imagina, Los Portales y Besco, quienes han apostado por proyectos de vivienda y comercio en estos sectores.
Dentro del Centro Histórico de Lima (CHL), el primer proyecto inmobiliario de gran envergadura ha sido Qantua, del Grupo Lar, un desarrollo de uso mixto ubicado frente al Centro Cívico, muy cercano al Palacio de Justicia. Su éxito ha despertado interés en la revalorización de inmuebles históricos en la zona.
Estrategias de Revitalización Urbana
Estrategias de Revitalización Urbana
La recuperación de los centros históricos es un reto común en muchas ciudades del mundo. Una de las estrategias más utilizadas es la «reconstrucción crítica», que busca equilibrar la preservación del patrimonio con las necesidades contemporáneas. Este enfoque promueve la conservación de la trama urbana original, respetando las alturas y alineaciones tradicionales, e incentivando una combinación de usos que incluya vivienda, comercio y servicios.
En Lima, la Municipalidad y PROLIMA han impulsado iniciativas para la recuperación del Centro Histórico. Entre ellas, destacan la aplicación de los DAETS, la restauración de calles e inmuebles con valor histórico y la promoción del turismo. Además, se han desarrollado proyectos de gran impacto como la recuperación del Río Rímac y la peatonalización de calles clave para mejorar la movilidad y el atractivo del centro.
Infraestructura y Transporte Público
Infraestructura y Transporte Público
La modernización del transporte público ha sido un factor clave en el desarrollo del Centro de Lima. La implementación de los corredores diferenciados y la construcción de la Línea 2 del Metro de Lima representan avances significativos que contribuirán a mejorar la movilidad y la accesibilidad en esta parte de la ciudad. Estas mejoras en infraestructura son fundamentales para atraer inversiones y fomentar el crecimiento inmobiliario.
Barrios Altos, Mesa Redonda y el conglomerado comercial de Grau: oportunidades y limitaciones
A pesar del crecimiento inmobiliario en algunas zonas del Cercado de Lima, en áreas como Barrios Altos, Mesa Redonda y el conglomerado comercial de Grau, la inversión en vivienda ha sido limitada. Diversos factores han desincentivado la llegada de desarrolladores a estas zonas:
Restricciones urbanísticas y patrimoniales: Muchas edificaciones en estas áreas tienen protección patrimonial, lo que limita las posibilidades de demolición y reconstrucción.
Comercio informal y seguridad: La actividad comercial desordenada, junto con problemas de seguridad, ha hecho que estas zonas sean menos atractivas para proyectos residenciales.
Preferencia por otras ubicaciones: Los desarrolladores han optado por invertir en sectores periféricos como La Victoria y el Rímac, donde existen menos restricciones y mayor flexibilidad normativa.
No obstante, algunas inversiones comerciales han llegado a estas zonas. Ejemplos de ello son el centro comercial Eco Plaza Wilson y nuevos proyectos de galerías en la calle Capón y alrededores de Mesa Redonda. Sin embargo, estos desarrollos siguen enfocados en el comercio, más que en la vivienda.
¿Cómo impulsar un desarrollo urbano sostenible en el Centro de Lima?
El desarrollo inmobiliario en centros históricos como el de Lima requiere un equilibrio entre rentabilidad, preservación patrimonial y regeneración urbana. Los usos que se superponen, los usuarios y las dinámicas son complejas y es más rentable apostar por usos igual de mixtos como estas dinámicas. La presencia de almacenes informales entre otros subusos, aunque es una realidad en zonas como Mesa Redonda, no representan un uso eficiente del suelo urbano.
La demanda inmobiliaria en el Centro de Lima es variada. Por un lado, hay un segmento que busca vivienda asequible en ubicaciones céntricas, especialmente jóvenes profesionales y familias que trabajan en el Cercado. Por otro lado, la creciente infraestructura turística y comercial (hoteles, hostales y alquileres tipo Airbnb) hace rentable la conversión de inmuebles históricos en espacios de hospedaje o vivienda en alquiler temporal.
A nivel global, los centros históricos han adoptado modelos de uso mixto, que integran vivienda, comercio, turismo y cultura. Este enfoque no solo permite diversificar ingresos, sino que también aprovecha la alta demanda de servicios en áreas céntricas, promoviendo una revitalización sostenible y segura.
Conclusiones
El desarrollo inmobiliario en el Centro de Lima ha avanzado en sectores estratégicos, pero aún enfrenta grandes retos en zonas como Barrios Altos y el conglomerado de Mesa Redonda. Mientras que algunas avenidas han sido transformadas con proyectos de vivienda y comercio, otras siguen atrapadas en dinámicas de informalidad y conservación rígida.
Para lograr una revitalización efectiva, es crucial fomentar incentivos para la inversión privada, mejorar la seguridad y promover modelos de uso mixto que integren la vivienda con el comercio y el turismo. Solo así, Lima podrá consolidar un centro histórico moderno, atractivo y económicamente viable para todos sus habitantes.
