Lima Este (Chaclacayo, La Molina, Santa Anita, Ate, San Juan de Lurigancho, Lurigancho-Chosica, El Agustino y Distrito de Cieneguilla) se desarrolla a lo largo de la Carretera Central, este eje como la Av. Argentina tienen un desarrollo inicial industrial. Desde hace más de 10 años, este uso se viene desplazando hacia las afueras de la urbe. Es una reorganización natural del suelo, mientras más se va densificando y necesitando más suelo para vivir. Debido a esto, los problemas que hereda este sector son: poca y mala accesibilidad, macro lotes antes industriales que cambian de uso, pero no se adecuan a la residencialidad (es decir, se mantienen los muros larguísimos, que no incentivan el desplazamiento peatonal y que aumentan la percepción de peligrosidad), poco equipamiento que sostiene la vivienda (el uso de vivienda a diferencia del industrial necesita de otros usos como el comercio, educación, salud, recreación y espacio público). A esto se le suma la geografía accidentada del sector.
¿Por qué es interesante desarrollar en Lima Este?
La antigua lotización industrial te da el tamaño para hacer grandes desarrollos inmobiliarios, es una de las zonas con mayor población, hay zonas comerciales interesantes que ya están en el sector como el Real Plaza Santa Clara, Real Plaza Puruchuco, Mall Aventura Santa Anita, Mercados mayoristas, entre otros. Y hay proyectos que están ingresando como el Mall EcoPlaza.
Sin embargo, la forma de ocupación se ha dado sin planificar, generando que la mayoría de las urbanizaciones no cuenten con adecuada dotación de parques, vías de adecuada sección, agua, electricidad, desagüe.
La falta de planificación urbana también genera que existan pocos terrenos que cuentan con las condiciones adecuadas para desarrollar un proyecto inmobiliario que salga rentable para los niveles socioeconómicos predominantes de la zona. Hoy en día, el alrededor del 27% tiene ingresos per cápita que permite pagar una cuota mensual para un departamento de hasta 320,000 soles (MiVivienda o certificación verde), mientras que el otro 38% NSE bajo (techo propio AVN)que llegan a una capacidad adquisitiva de hasta S/ 250,000 y 23% de NSE muy bajo principalmente bonos de Sitio Propio (datos estimados en función a data estadística del INEI, calculadoras de crédito hipotecario e información del mercado). Esto hace que no sea tan rentable desarrollar proyectos pequeños, que es donde hay más disponibilidad de lotes para desarrollo además de concentrar la oferta en sectores más consolidados o en vía de transformación.
Vale resaltar que la llegada de la estación del tren eléctrico ha generado especulaciones, sin embargo, todavía falta mejorar mucho la intermodalidad además de la accesilidad. Hace poco se culminaron obras en la carretera central, además de que se habla de la periurbana para incrementar las opciones y desestresar las vías, sin embargo, el niño siempre ha generado estragos en la zona restándole atractivo para vivir.
¿Qué distritos destacan y por qué? (Cuál es el % de variación en los últimos años)
Santa Clara: La Oferta de Ate se ha concentrado alrededor de esta zona, donde se encuentran desarrollando empresas como Besco, Madrid, Lider y otras más con productos de área promedio entre 50 – 65 m2 principalmente 2 y 3 dormitorios.
Los nichos donde la oferta tiene mejor velocidad históricamente es entre 175,000 y 25000 con un % de absorción de hasta 3.4% para tipologías de 3 dormitorios 2 baños; mientras que el siguiente nicho se encuentra hasta los 325,000 soles con una absorción de 1.6% (la absorción es más baja porque hay mucha oferta y poca velocidad de ventas).
Estos precios generan que los desarrolladores busquen terrenos grandes (por economía de escala), así se disminuye la incidencia de algunos costos y por volumen se construyen conjuntos residenciales densos sobre terrenos que eran industriales (porque son los pocos terrenos q cuentan con el área necesaria para desarrollar proyectos grandes); esto genera que se avance el proceso de transformación de industria a residencial donde suelen haber proyectos de gran densidad con pocas áreas verdes destinadas al público.
Hub comercial Santa Clara: es un claro ejemplo que el público local busca quedarse en la zona, esta zona comercial no solo es un conglomerado de actividades familiares, de ocio, retail, comida, activaciones y con la creciente densidad poblacional de la zona (la cual ha duplicado población entre el 1993 – 2017. Hay una oportunidad para el desarrollo locales comerciales, es una actividad presente en el sector con alta demanda.
La Molina: Respecto a Lima Este, diría que uno de los distritos que tiene más potencial, sin embargo, las restricciones de las áreas mínimas y la politización de la VIS hacen que las personas que buscan esa zona vayan finalmente a zonas aledañas como Ate. Luego de eso, los sectores más alejados son un mercado para lotes y departamentos dentro del programa de techo propio.
Santa Anita y San Juan de Lurigancho también tienen desarrollo inmobiliario pero menos, interesante para desarrollos más pequeños, son sectores más cercanos con un poco mejor equipamiento pero que el tema de delincuencia y geografía (SJL) hacen difícil el desarrollo.
¿Qué retos hay dentro del desarrollo inmobiliario en los distritos de Lima Este?
Los principales retos son:
ACCESIBILIDAD: Pocas rutas, mala organización del transporte publico, nula planificación urbana.
POCOS EQUIPAMIENTOS: Es necesario un desarrollo a nivel de infraestructura (mejores accesos, mejor movilidad) y de equipamientos que sustentan la vivienda (como comercio, salud, educación) para poder ser un sector más atractivo a nivel vivienda.
NORMATIVO: Restricción para desarrollo de VIS en La Molina y deben desarrollar un mejor plan para el desarrollo inmobiliario en Ate con el objetivo de generar áreas verdes.
En comparación a Lima Norte y Lima Sur, Lima Este no figura dentro de los principales focos para los desarrolladores inmobiliarios. ¿La tendencia continuará este año o se vienen cambios?
No creo que esa tendencia cambie, ya que en Lima Norte y Sur hay suelo más barato, más cantidad, más infraestructura urbana y mejor accesibilidad. En cuanto que Lima Este no se integre de mejor manera al sistema intermodal de transporte e incorpore mejores rutas de transporte masivo, tendrá un crecimiento limitado.
