Hace alrededor de 20 años, los créditos hipotecarios tenían plazos máximos entre 15 y 25 años. Sin embargo, este fue reducido considerablemente. El principal motivo fue el riesgo contextual de la coyuntura financiera local e internacional del 2009. Sin embargo, a diferencia del resto, el Fondo MiVivienda siempre se ha mantenido en un plazo máximo de 20 años. Hoy, el gobierno lo ha incrementado en un 50%. Esto, a su vez, disminuye la cantidad máxima de cuota mensual, logrando que el crédito se haga más accesible para todos.
Los créditos hipotecarios se crearon en los años 90 en el marco de la Ley de Bancos No.26.702. Sin embargo, estos fueron utilizado más en sectores de alto nivel socioecónómico. A la par que se creó los créditos hipotecarios, el estado desarrolló el Fondo MiVivienda cuyo objetivo principal era el de contribuir con el desarrollo del mercado primario de hipotecas, a través de la utilización de recursos del Estado que sirvan para motivar la participación del sector privado.
Cambios en el Mercado
Hace 10 años, los ritmos de venta eran entre 20% a 40% mayores con relación al 2019, pero la brecha entre el sueldo promedio y el precio de la vivienda era menor que la de hoy.
Esto significa que se va a incrementar el ritmo de ventas de los proyectos que tengan oferta para MiVivienda. Sin embargo, la competencia no será exorbitante. Puede que el incremento de ritmo de ventas sea cercano al 20%, debido a la cantidad de competencia y productos sustitutos en el mercado.
¿MiVivienda vs Bono Verde?
En el caso que la medida solamente se aplique al crédito MiVivienda y no al Bono Verde se tendrá nefastas consecuencias a las iniciativas de sostenibilidad que está promocionando el MVCS. Al extenderse la cantidad de años y tener el mismo rango de precios, se disminuirá la cuota de MiVivienda respecto a la de Bono Verde. Esto sumado al reciente fortalecimiento de la aplicación de las medidas del bono verde, las cuales vienen acompañadas de menores incentivos financieros, dejarán al producto del bono verde fuera de competencia.
Cabe destacar que cuando el estado restringe precios y pone bonos a productos sociales, suele afectar la oferta y demanda en varios niveles socioeconómicos. En este caso, un incremento de años implica una disminución de cuota para un producto que no cambiará de precio, lo cual se espera dinamice el mercado en corto plazo, pero en algunos sectores incrementará la especulación del valor de suelo.
En el cuadro comparativo, observamos que para una vivienda de S/ 419,600 con un interés de 8% y una cuota inicial del 20%, la cuota mensual se reduce significativamente. Así queda establecido que un proyecto de MiVivienda que tenga la posibilidad de vender cuotas hasta de 30 años, presentará una cuota de hasta un 24% menos que los precios hoy ofertados por el bono verde.
