Es común asociar el término “Análisis Urbano” al sector público, y a todo lo relacionado con la planificación de las ciudades. Sin embargo, metodologías propias del urbanismo pueden ser utilizadas para mejorar la toma de decisiones en proyectos inmobiliarios. Está comprobado que un análisis urbano puede aumentar significativamente las utilidades en la inversión inmobiliaria. A continuación los tres más importantes:

1. Genera un producto más deseado por los clientes finales.

Al identificar las oportunidades y deficiencias dentro de una zona de la ciudad, es posible diseñar un producto que las complemente. Por ejemplo, nosotros estudiamos el caso puntual de Breña. En un distrito pequeño, que carece de áreas públicas y parques, proyectos que incorporan zonas abiertas internas vendían mucho más rápido, y podían aumentar considerablemente su precio. Esto se logra mediante un detallado estudio de la sección de la ciudad en la que está situada el proyecto. Y por el hecho que cada parte de la ciudad es distinta, estudios genéricos que brindan data general del distrito no son lo suficientemente útiles para la toma de decisiones.

2. Crea un mejor encaje con la demanda local

Además de insights sobre qué tipo de espacios comunes son los que pueden generar mayor demanda y complementar a las deficiencias de la ciudad, otras herramientas del análisis urbano, en particular el estudio de los flujos y tránsitos de una zona, pueden contribuir al diseño

Por ejemplo, de un análisis contextual urbano de un estudio en Surco, se puede comprender que, por las características del distrito, la “marca ciudad” que las personas esperan encontrar está relacionada a:

• Hogar
• Familia
• Cercanía del trabajo
• Saludable complementariedad de usos

En base a un estudio detallado de cierto vecindario del distrito, que tomaba en cuenta los flujos peatonales, además de un benchmark detallado, validamos que existían 3 nichos donde se concentran las ventas por precios y tipologías:

• 2 dormitorios entre S/ 210,000 hasta S/ 285,000 (con posibilidad de 3 dormitorios)
• 3 dormitorios entre S/ 285,000 hasta S/ 360,000
• 3 dormitorios entre S/ 585,000 hasta S/ 660,000

Entender esto nos permitió asesorar a uno de nuestros clientes y ayudarlo a replantear la configuración de sus productos inmobiliarios para que se acomoden a estas demandas. El resultado no se hizo esperar, y nuestro cliente pudo acelerar rápidamente su ritmo de ventas general.

3. Identifica oportunidades en el vecindario

Todo proyecto inmobiliario – tanto público como privado – posee un impacto en las dinámicas socioeconómicas de la ciudad. Y, si es que se cuenta con un análisis urbano, es posible adelantarse a las deficiencias y tomar acciones que mejoren el vecindario. Un ejemplo concreto es todo el esfuerzo de revalorización del Malecón de San Miguel. Al entender la zona, las inmobiliarias decidieron invertir en la puesta en valor de toda una importante franja de la ciudad. Así, aquella zona que se encontraba relativamente desierta, logró un impulso importante; y esto se tradujo en un aumento considerable de precios.

Diversos estudios señalan que considerar la dimensión humana y proyectar con el objetivo de generar un impacto positivo en calidad de vida de la comunidad genera oportunidades de trabajo, disminuye los gastos en salud y seguridad y, además, disminuye la morosidad.

De esta manera, al modificar o crear espacios que las personas aprecian, valoran y con los que se sientan identificados, siempre se traducirá directamente en un incremento de valor de la propiedad privada.